Cumpăr apartament cu chiriași

Cluj-Napoca este cel mai scump oraș din țară când vine vorba de prețul apartamentelor. În momentul de față, potrivit indicelui imobiliare.ro, este cea mai scumpă piață rezidențială din România. Spre exemplu, la jumătatea acestui an, luna mai, prețul solicitat de vânzători ajunsese la 1.209 euro per metru pătrat util – valoare cu 13, 9% mai mare decât cea valabilă în aceaşi perioadă a anului 2015 (1.061 de euro per metru pătrat). Această evoluție a avut loc în contextul în care, în prima jumătate a acestui an, volumul de noi anunțuri de vânzare pe segmentul apartamentelor a scăzut cu 19, 1% față de anul precedent. Pe de altă parte, la capitolul cerere, datele imobiliare.ro arată un salt de 38, 4% al numărului de potențiali cumpărători în Cluj-Napoca, de departe cea mai mare creștere dintre cele mai mari orașe ale ţării analizate – Bucureşti, Cluj-Napoca şi Timişoara.

Achiziții la pachet

Un fenomen aparte pe piața imobiliară din Cluj-Napoca îl reprezintă apetitul cumpărătorilor înspre achiziția de apartamente ”ca investiție”. Foate mulți dintre potențialii cumpărători de apartamente în oraş, fac această investiție pentru viitor. Prin urmare, apartamentele cele mai ”vânate” sunt cele care au deja chiriași. Am luat cazul clujeanului, Darius Roman, proprietar de apartament într-unul dintre cele mai căutate cartiere ale Clujului, Gheorgheni. Roman și-a scos la vânzare apartamentul la începutul acestui an și nu mică i-a fost mirarea să constate că majoritatea clienților erau interesați dacă apartamentul este închiriat. ”Mă sună zilnic de la tot felul de agenții, că au clienți interesați să cumpere, dar că o condiție de bază ar fi aceea ca apartamentul să fie deja închiriat. La început nu am înțeles de ce e mai bine așa. Am întrebat și eu mai mulți agenți și am înțeles că foarte mulți clienți vor să cumpere apartamente pentru copiii lor, care vor să vină la Cluj la facultate, pentru un an, sau doi, sau chiar mai mult. Și atunci, pentru a nu plăti rate la bănci, cumpărătorii preferă să fie chitriași în apartament, ca să plătească ei ratele, până când se vor muta copiii lor în Cluj. Problema este că, în cazul meu cel puțin, chiria nu acoperă rata la bancă. A venit un domn din Alba Iulia, părea interesat, spunea că are bani cash, mi-a cerut să ne întâlnim cu chiriașii mei, dar când a auzit cât trebuie să plătesc eu lunar la bancă, ar fi vrut să mărească chiria, încă înainte să cumpere casa. Ori, ca să ceri 400 de euro chirie pe lună, ar trebui să bagi în casă minimum patru oameni. Într-un apartament de 50 de metri pătraţi e cam mult și în plus, la atâția chiriași și nivelul de degradare este mult mai mare, ceea ce înseamnă reparații și renovări tot la șase luni”, explică Roman.

Investiție ”neinspirată”

Darius Roman a achiziționat apartamentul în anul 2008, prin credit ipotecar, la prețul de 73.500 de euro. La vremea respectivă prețul era unul normal, fiindcă vorbim de perioada boom-ului imobiliar. Clujeanul trebuie să achite în acest moment 420 de euro lunar, rata către bancă. După opt ani de când este proprietar, ar mai avea de stins o datorie de 58.000 de euro, ceea ce face ca prețul solicitat la vânzarea locuinței să fie puțin peste cel al pieței. Apartamentul are 50 metri pătrați, iar vânzătorul cere 63.000 de euro, adică 1.260 euro per metru pătrat. Un preț cu aproximativ 50 de euro peste valoarea de piață a locuințelor de același fel. ”În momentul de față, conform scadențarului pe care l-am primit de la bancă, aș mai avea de achitat suma de 58.000 de euro. Nu pot și nu merită să-l vând sub prețul de 63.000 de euro, pentru că din această sumă eu oricum trebuie să achit o serie de taxe și impozite care, la finalul tranzacției, fac ca eu să nu mai rămân cu nimic în mână. 2 % din valoarea tranzacției reprezintă comisionul către agenția imobiliară, aproximativ 1.300 de euro. Plus alte taxe stabilite de bancă și taxele notariale, peste 3.000 de euro în total, fac ca la sfârșitul tranzacției să mă aleg cu 200, poate 300 de euro, din care iar trebuie să achit impozitul pe profit <<16%>>, plus CAS și mai știu eu ce alte taxe și impozite impuse de stat”, explică Darius Roman.

A încercat să ”scape” de povara ratelor în urma intrării în vigoare a Legii dării în plată, dar reprezentanții băncii nici nu au vrut să audă de această posibilitate. Ar fi avut la îndemână notificarea băncii despre intenția de a preda cheile, dar cheltuielile ar fi fost mult prea mari ca să-și permită acest lucru. ”Singura variantă cât de cât acceptabilă este să mai plătesc vreo 3-4 ani ratele, să mai scadă din valoarea inițială a împrumutului și, atunci când ajung la un sold de 55 de mii de euro aș putea să încerc să-l vând din nou. Problema este că în 3-4 ani și valoarea lui va scădea”, mai spune Roman. Ceea ce părea în 2008 o investiție bună, s-a transformat într-un calvar pentru proprietar. În plus, presupusa cerere de apartamente există, dar numai la nivel declarativ. În realitate, potențialii cumpărători nu sunt dispuși să plătească mai mult de 55-60 de mii de euro. ”Teoretic ar exista un ușor avantaj, pentru că fiind cumpărat prin credit ipotecar, apartamentul a mai trecut la momentul cumpărării prin toate verificările, deci nu se pune problema să existe nereguli din punct de vedere funciar. Însă, deși se vorbește de o valoare de 1.200 de euro per metru pătrat, cumpărătorii încearcă să scadă cât mai mult din valoarea de piață a unui apartament și e normal acest lucru, având în vedere că ei au banii. Pot să aștepte. Nu au niciun motiv să investească acum 63 de mii, cum ar fi cazul meu, când la anul, sau peste doi ani, când ar avea ei nevoie de apartament, prețul va mai fi scăzut cu câteva mii de euro. Sigur, dacă valoarea chiriei pe care ar percepe-o de la chiriași i-ar acoperi rata, ar merita, dar pentru cineva care a cumpărat în 2007, sau în 2008, la prețuri exorbitante, vânzarea caselor este acum aproape imposibilă”, a mai spus Darius Roman.

Citeşte şi Georgiana Ghirca, RE/MAX Concept: „La Cluj, investițiile în apartamente ușor închiriabile au devenit un trend”