În aşteptarea autorizaţiei de construcţie. Imobilul de pe Horea 5: proiectul e gata, banii sunt strânşi. Ce piedici mai sunt?

Clădirile istorice din centrul Clujului au devenit o mare problemă, mai ales în ultima perioadă. Ignorate ani la rând de către autorităţi, dar şi de către proprietarii acestora – mulţi sunt plecaţi în afară de ani buni şi şi-au lăsat apartamentele în responsabilitatea chiriaşilor care însă nu pot să facă niciun demers legal în ceea ce le priveşte – aceste imobile devin pe zi ce trece, adevărate pericole publice.

Din acest an, Primăria Cluj-Napoca a început să aplice principiul conform căruia cine nu dovedeşte că are intenţia de a-şi refaţadiza imobilul va plăti un impozit majorat de cinci ori. Au fost proprietari luaţi „prin surprindere” de aceste sancţiuni drastice, dar şi proprietari care s-au pregătit din timp. Este şi cazul Asociaţiei de Proprietari de pe strada Horea 5, unde lucrurile au fost demarate de mai bine de doi ani. Pentru a vedea ce presupune exact acest proces de renovare a unei clădiri istorice, pentru a vedea care sunt paşii ce trebuie urmaţi, dar şi care sunt costurile unei astfel de investiţii, Transilvania Reporter a discutat cu Cosmin Marcu, Preşedintele Asociaţiei de Proprietari, care s-a ocupat, împreună cu administratorul imobilului, de toate aceste aspecte. Deşi proiectul este într-un stadiu avansat, tot există unele piedici pentru obţinerea autorizaţiei de construire, dar cu toate acestea, proprietarii speră să obţină o autorizaţie în regim de urgenţă care să le permită demararea lucrărilor la acoperiş, una dintre cele mai arzătoare probleme în acest caz.   

Cosmin consideră că demersul Primăriei Cluj-Napoca de a mări impozitul este unul bun şi că efectele acestuia deja au început să se vadă în oraş, unde sunt tot mai multe schele. Pe de altă parte, însă, acesta consideră că Primăria Cluj-Napoca ar fi putut să le simplifice munca proprietarilor, punându-le la dispoziţie o pârghie legală prin care să poată obţine mult mai uşor o autorizaţie în regim de urgenţă, întrucât aceste clădiri, fiind un pericol public, s-ar preta la aşa ceva.

„Noi, cei de pe Horea 5, ne dorim să începem cât de repede renovarea acoperişului. După doi ani de când am demarat totul, încă ne mai luptăm cu unii vecini care trebuie să ajungă la notar, să semneze declaraţiile conform cărora sunt de acord cu renovarea. Suntem într-un stadiu avansat cu proiectul, avem faţada proiectată, acoperişul la fel, expertiza tehnică, expertiza biologică, Studiul de Parament, Studiul Istoric. Avem practic tot ce ne trebuie. Studiul de Parament a fost cel mai interesant pentru că s-au descoperit câteva modificări făcute pe vremea comuniştilor la clădire, pe care vom încerca să le readucem, cel puţin câteva dintre ele, la stadiul lor original. Pe vremea comuniştilor, odată cu deschiderea restaurantului Metropol, a fost obturată intrarea principală în clădire de pe strada Horea şi s-a făcut o intrare de rezervă printr-un fost apartament de la parter. Această intrare e din strada Stephan Ludwig Roth. Şi în prezent intrarea în clădire e tot din această stradă, iar intrarea principală este în continuare obturată. În urma Studiului de Parament s-a impus aducerea la forma originală a acestei intrări. Avem un aviz prin care suntem obligaţi să rezolvăm această problemă. Intrarea principală e la mijlocul clădirii, unde se face accesul spre restaurantele Gente şi Marty. Accesul e din holul principal. În faţă e un perete din rigips. Ar trebui să se dărâme aceste construcţii parazitare, cum au fost acestea numite de experul tehnic şi de cei care au efectuat Studiul de Parament. În urma distrugerii acestor paraziţi, va rezulta intrarea. Se văd şi acum urmele de zidire. În spatele acestui zid sunt nişte depozite”, spune Cosmin.

Citiți și:Supra impozitarea cu 500%, atacată în instanţă de clujeni

Proprietarii de pe Horea 5 sunt condiţionaţi inclusiv de acest aspect, întrucât din dorinţa de a economisi timp şi bani, au realizat un proiect care integrează toate problemele imobilului. „Proiectul nostru e structurat pe trei direcţii: renovarea acoperişului, a faţadei şi eliminarea construcţiilor parazitare. Toate acestea s-au făcut într-un singur proiect şi drept urmare pentru a primi avizul final şi autorizaţia de construcţie trebuie să fim de acord cu întreg proiectul. Obţinerea autorizaţiei este cel mai important pas pentru a ne putea apuca de lucru. În momentul de faţă stăm bine cu bugetul pentru renovarea acoperişului. Am început să adunăm de acum un an bani de la toţi cei care fac parte din Asociaţia de Proprietari. Prima dată am strâns bani pentru acoperiş, după care vom începe să adunăm banii necesari pentru renovarea faţadei. Am primit în urmă cu doi ani o ofertă din partea unui executant care ne-a asigurat şi materialele de construcţie. La noi e vorba de o reparaţie a imobilului – nu e vorba de o reabilitare completă – iar  preţul este în jur de 100.000 de euro. Pentru curtea interioară, vom strânge alţi bani. Eparhia Reformată are o cotă 57%, iar restul sunt proprietari individuali”, spune Cosmin.

Ce trebuie să facă proprietarii?

În primul rând, aceştia trebuie să îşi formeze o echipă compententă cu care să lucreze. „Noi am căutat destul de mult oamenii cu care am lucrat, la unii am ajuns doar prin recomandări. E nevoie de o persoană care să fie avizată pe monumente istorice, un expert biolog care să facă o expertiză a lemnului pentru  a se asigura că nu există ciuperci care să se extindă, de arhitect. Mi-ar fi plăcut să se mişte lucrurile mai repede, dar lucrarea este foarte mare. Sunt mulţi proprietari care sunt plecaţi. Avem de exemplu o doamnă de care nu a mai dat nimeni de 15 ani. Încercăm să o găsim, să o îndrumăm spre notar, să semneze şi ea. Noi suntem într-un stadiu avansat cu proiectul şi cred că am putea obţine autorizaţia de urgenţă pentru a putea face unele lucruri pe parcurs. Dacă ai această autorizaţie poţi să rezolvi mai multe probleme, inclusiv poţi să obţii acordul proprietarilor la notar pe parcurs. Nu cred că ar fi cineva împotriva renovării acoperişului, mai ales că de acolo încep toate problemele”, explică preşedintele Asociaţiei de Proprietari Horea 5.

Unele apartamente au însă probleme cu CF-urile, acestea fiind făcute de mână, ceea ce nu este admis în momentul de faţă. Iar pentru a-şi da acordul la notar, aceste CF-uri ar trebui transcrise după normele actuale. Alţi bani şi altă distracţie.

Imobilul a fost scos de pe „lista neagră”, întrucât proprietarii au demonstrat că sunt într-un stadiu avansat cu proiectul şi că au într-adevăr intenţia de a renova clădirea. „Dacă justifici că ai această intenţie, nu eşti penalizat. Noi am făcut o listă cu proprietarii care sunt de acord să renoveze şi le-am explicat printr-o scrisoare celor de la primărie care este stadiul dosarului, cum evoluăm cu proiectul. Am început oricum înainte de a avea ei iniţiativa cu impozitul majorat şi am luat lucrurile pas cu pas. A fost destul de greu de găsit întreaga echipă, acum să sperăm că vom obţine cât de repede autorizaţia”, spune Cosmin.

Propunere ingenioasă

Cu toate că de mai bine de doi ani, obţinerea avizelor necesare şi completarea dosarului îi dau bătăi de cap, acesta este optimist că în cel mai scurt timp lucrurile vor putea fi demarate. Acesta propune o soluţie ingenioasă care ar veni în ajutorul tuturor proprietarilor de clădiri istorice care nu au suficienţi bani pentru renovarea imobilului.

„Majoritatea celor care locuiesc în clădirile istorice nu au bani să le renoveze. Ar fi o variantă foarte bună, mai ales că se află în zone centrale, cu trafic intens, ca Primăria Cluj-Napoca să le dea acordul, pe timpul cât durează autorizaţia de construcţie, să pună un mesh cu o reclamă. Ţi se dă posibilitatea în momentul de faţă să pui un mesh al unui eveniment care se petrece în Cluj, de exemplu un festival şi astfel poţi câştiga ceva bănuţi din închirierea spaţiului, pe care să îi investeşti în renovarea imobilului. De multe ori însă, aceste reclame nu îţi oferă un venit suficient. Cel mai bun venit e asigurat de o firmă care să închirieze efectiv acel spaţiu de pe schelă, iar banii încasaţi din reclamă să meargă exclusiv în renovarea clădirii, prin Asociaţia de Proprietari. La noi de exemplu, clădirea e foarte mare, e situată într-o zonă centrală. Am primit oferte destul de bune şi probabil dacă am ţine un mesh o jumătate de an sau un an, am acoperi costurile lucrării, iar întreaga lucrare e evaluată la 100.000 de euro. Echipele pot lucra în spatele acestui mesh, care şi protejează. Cred că e o variantă foarte bună. Noi avem o schelă care are 1.300 de metri pătraţi, cu  o expunere foarte bună spre traficul intens care e în zonă, iar cele mai bune oferte le-am primit din partea unei companii private din România şi nu din partea festivalurilor. Am ajuns la concluzia că în şase luni am strânge o bună parte din banii necesari. Aşa e cam dificil. Primăria nu ajută, dar în acelaşi timp te obligă să renovezi, e cam greu. E totuşi o sumă mare”, explică tânărul.

Pe lângă cei 100.000 de euro la cât a fost evaluată lucrarea, proprietarii au avut şi alte costuri: expertiza tehnică a costat undeva la 1.000 de euro, expertiza biologică 2.600 de lei, iar proiectul 12.000 de euro. „Vom avea şi alte costuri. E necesară o nouă expertiză în momentul în care se va lucra la faţadă. Se vor studia ornamentele, se vor lua mostre de la cele care s-au păstrat pentru a le putea reface cât mai fidel şi pe cele afectate”, spune Cosmin.

Partea cea mai dificilă din tot acest proces i s-a părut Preşedintelui Asociaţiei de Proprietari să obţină avizele necesare, dar şi să găsească proprietarii plecaţi în afară. „M-am bucurat că oamenii au fost foarte receptivi, inclusiv în ceea ce priveşte cota lor lunară. De un an strâgem bani. Fiecare a înţeles cât are de plătit. S-au mobilizat, iar cei care nu au dat de la început, au recuperat pe parcurs. Încă mai aveam de adunat bani pentru faţadă, dar pentru acoperiş suntem pregătiţi. Cel mai greu este să aduni toate hârtiile. Nu sunt chiar aşa de multe, dar sunt greu de obţinut”, spune acesta. 

Dacă atunci când întregul imobil este proprietate privată lucrurile merg oarecum mai bine, în cazul în care şi primăria are o cotă parte din imobil, proprietarii au la îndemână 2 opţiuni, fie realizează ei pe cheltuială proprie lucrările, iar primăria suportă partea care îi revine pentru cota de proprietate, fie lasă primăria să execute aceste lucrări din bugetul local urmând ca fiecare proprietar să îşi plătească ulterior cota parte din lucrările efectuate. Dezavantajul în acest caz este însă că aceasta presupune organizarea unei licitaţii de către primărie, care presupune timp suplimentar, dar care de regulă se traduce şi printr-o creştere a costului total. De exemplu, la unul dintre imobilele centrale care trebuie renovat, primăria a anunţat proprietarii că numai montarea schelelor care să susţină elementele de faţadă deteriorate costă nu mai puţin de 50.000 de euro.

Citiți și: „Amputarea” clădirilor istorice, prin ochii proprietarilor