Bună Ziua, noul Florești?

Piața imobiliară din Cluj-Napoca este în plină accesiune. Criza financiară a trecut, iar investitorii par să prefere tot mai mult sectorul imobiliar. Este de la sine înțeles, mai ales că prețurile apartamentelor au explodat în ultima perioadă, depășind chiar Bucureștiul. Dar, cu toate acestea, Clujul este din ce în ce mai aglomerat și e tot mai greu să găsești o bucată liberă de pământ. Constructorii se reorientează și astfel apar noi mini-cartiere, în cadrul cartierelor deja existente sau cartiere de sine stătătoare. Dacă până nu demult, Floreștiul era, „raiul noilor construcții”, acum, boom-ul imobiliar cucerește cartierul Bună Ziua.

Problema este că, odată cu investitorii, s-a mutat și haosul din domeniul imobiliar. Până să își primească autorizația de construire, investitorii promit în cadrul proiectelor marea cu sarea: grădinițe, locuri de joacă, spații verzi, parcări, parcări subterane, spitale, școli, drumuri. După ce s-au văzut cu autorizația în mână, partea de proiect care prevedere acel ceva ce ar urma să ajute comunitatea respectivă este de multe ori uitată în sertare. Ciudat este faptul că, deși, nu își duc la îndeplinire proiectele conform autorizaţiilor primite, constructorii nu sunt trași la răspundere, ba mai mult, li se recepționează lucrările.

Cum intră aceștia în legalitate este o enigmă chiar și pentru președintele Asociației pentru Protecția Urbanistică a Clujului (APUC), care a pornit în urmă cu doi ani pe urmele construcțiilor ilegale, împreună cu cei câțiva zeci de voluntari care s-au alăturat pe parcurs demersului său.

„Bună Ziua se dorește a fi un al doilea Florești. Noi am făcut mai multe proteste pe stradă și am precizat că nu ne dorim asta”, explică Elek Levente.

Bună Ziua este un cartier plin de promisiuni imobiliare: „Toate proiectele care au apărut ca centre de cartier au avut incluse în proiect grădinițe, cabinete medicale, școli, locuri de joacă, dar în foarte puține proiecte din Bună Ziua vom întâlni așa ceva. De exemplu, Bonjur Residence avea în proiect o școală, care nu se va mai face pentru că nu este efectiv spațiu. Sunt multe proiecte care au avut astfel de condiționări. Din fericire, acum cred că am scăpat de cutuma aceasta a centrelor de cartier, în noul PUG nu mai apare acest lucru, dar toate proiectele care au fost avizate pe vechiul PUG au beneficiat de acest ajutor. Promisiunile lor nu au fost decât praf în ochii oamenilor. Li s-a promis acestora că dezvoltatorul va face ceva pentru comunitate. Nu a făcut nimic”, adaugă președintele APUC.

Ansamblul Bonjour Residence este prevăzut cu șapte imobile cuprinse între P+2E şi P+8E+R, în total peste 600 de apartamente noi. În momentul de față sunt finalizate și înscrise în cartea funciară apartamentele din șase imobile. 98% din apartamentele finalizate din cartierul Bonjour Residence au încheiate contracte finale de vânzare- cumpărare și sunt locuite. Construcția pentru ultimul imobil de apartamente a fost demarată în august 2015. Ansamblul are în proiect dezvoltarea unei zone de învățământ pe o suprafață de peste 2.500 mp, dar managerul de proiect, Ani Căpușan, nu cunoaște prea multe detalii vizavi de acest aspect: „Nu știu ce să vă spun exact. Există un teren, nu avem încă un proiect. Nu știu când să vă spun că se va face. Poate peste un an, poate peste doi. Chiar nu știu”, a spus aceasta.

„În PUG am prevăzut un teren pe care să poată fi construită o școală și o grădiniță. Asta a fost condiția în momentul în care s-a emis autorizația de construire. În Bună Ziua toate terenurile sunt private. Primăria nu are nicio palmă de teren. Ansamblul rezidențial este privat și investitorul s-a angajat că va face o unitate de învățământ. În cazul în care nu se va ține de cuvânt nu va mai primi autorizație de construcție pentru proiectele viitoare”, a declarat Emil Boc în 2013, citat de stiridecluj.ro. Cert este faptul că în prezent școala-grădiniță nu există.

Un alt exemplu este ansamblul de pe strada Măceșului, pe care Elek Levente îl cunoaște ca în palmă. În februarie 2014, Levente a înființat Asociația pentru Protecția Urbanistică a Străzii Măceșului pentru a obține în instanță anularea autorizațiilor de construire și a Planului Urbanistic Zonal pentru blocurile de șase etaje de pe strada Măceșului. După un an, asociația a devenit Asociația pentru Protecția Urbanistică a Clujului. „Și proiectul de pe strada Măceșului avea grădiniță în proiect, dar nu s-a realizat. Proiectul de pe Eugen Ionescu avea prevăzute spații de joacă. Nu s-au făcut. Proiectul de pe strada Trifoiului avea prevăzut un drum cu patru benzi și sens giratoriu, lucru care nu se prea poate face. Și totuși, astfel de proiecte sunt recepționate”, spune Elek.

 „Interesant este că pentru unii se pot condiționa proiectele imobiliare și nu se aprobă decât după ce ți-ai îndeplinit condițiile, iar pentru alții, care construiesc mult și abuziv, nu se pun condiții sau dacă se pun, nu se respectă”, Elek Levente, președintele APUC.

Soluția propusă

În momentul de față, asociația are pe rol trei procese. Pentru că nu își permite să dea în judecată toate proiectele în care există abateri de la proiect şi „abuzuri urbanistice”, într-un fel sau altul, asociația vine cu o soluție pentru evitarea situațiilor când anumite proiecte sunt recepționate, doar așa, pe ochi frumoși și cu o mulțime de nereguli.

„I-am făcut Primăriei Cluj-Napoca o propunere în sensul acesta și sper să am sprijinul și altor civici: noi vrem ca din comisia de recepție a lucrărilor să facă parte și un reprezentant al societății civile. Să numim noi un arhitect, un inginer constructor, un specialist care să fie membru în comisia de recepție, pentru a nu ne trezi iar și iar că sunt recepționate lucrări care nu au îndeplinit condițiile de aprobare. Consider că este foarte important să avem aici un specialist, reprezentant al societății civile”, explică Elek Levente.

Reprezentantul societății civile ar urma să participe atât la recepția unor proiecte ale administrației locale, dar și a unor investitori privați: „Ne trezim cu lucrări de proastă calitate, realizate pe bani foarte mulți. După recepție, vine primarul și city managerul și spun că o să refacă ceea ce nu e în regulă. Vedem dalele din Cluj, bordurile și așa mai departe. În cazul clădirilor nu se pune problema să le refacă. Cu ce bani să facă asta? Dacă am avea un membru în comisia de recepție, atunci lucrările nu ar fi recepționate, cele publice nu ar fi plătite și atunci am pune presiune pe constructor să își facă treaba corect”, este de părere clujeanul.

Sunt rare cazurile în care investitorii au făcut totuși ceva. „Cunosc un caz în Bună Ziua unde un dezvoltator, chiar dacă a construit foarte puțin P+3 sau P+4 a fost condiționat de o grădiniță. A făcut grădinița respectivă și a și predat-o Primăriei Cluj-Napoca. Sunt cazuri și de dezvoltatori cinstiți, corecți, care vin cu ceva în plus pentru zona pe care o dezvoltă, dar cei cu probleme, pe care noi, ca asociație i-am atacat pentru că aveau lucrări abuzive, nu s-au ținut de cuvânt și nu au realizat ceea ce au promis. Grădinița de lângă Grand Hotel Italia nu a fost încă predată. Dezvoltatorul respectiv a respectat tot ce i-a cerut Primăria: a făcut și drum de zece metri și l-a predat, a făcut și trotuare. Va preda și grădinița. Spun asta pentru că știu cazul foarte bine”, explică Levente.

Bună Ziua și haosul construcțiilor

Marea durere a lui Levente este aceea că în era tehnologiei, modelul aerisit, frumos, al cartierului Andrei Mureșanu nu s-a extins și în Bună Ziua. „Am ajuns să facem un adevărat haos din Bună Ziua. Noi, ca asociație, sperăm să reducem efectul acestui haos, dar sunt unele lucruri pe care nu le mai putem îndrepta. Nu sunt drumuri de acces, nu sunt instituții publice, nu avem spații verzi suficiente, sunt blocuri foarte mari, pe lângă blocuri foarte mici. Asta dacă ar fi să enumerăm doar câteva probleme. E greu să îndreptăm lucrurile așa cum ne-am dori, dar totuși încercăm. Există aici multe terenuri construibile și cred că acțiunile noastre, măcar în zonele respective vor putea să facă ordine, iar ceea se va construi în continuare să respecte prevederile legale”, își dorește președintele APUC.

Asociația a oferit consultanță și pentru câteva cazuri din Florești. „Acolo e mult mai greu decât în Bună Ziua. Dezvoltarea activității noastre ne va duce și în Florești mai mult decât am fost până acum, dar deocamdată, proiecte atacate de asociația noastră nu există. Am dat consultanță în mai multe cazuri, iar oamenii și-au continuat acțiunea pe cont propriu”, spune Levente.

Procese pe rol

„În momentul de față avem trei procese pe rol la Cluj și câteva soluționate, la masa verde sau aproape verde. Am reușit să oprim în comisiile tehnice proiectul imobiliar de pe strada Aiudului nr. 20, din Someșeni, unde urma să se construiască trei blocuri P+3+ etaj retras, într-o zonă de case. Vecinii au fost foarte vocali. Ne-au cerut ajutorul, iar unii chiar s-au înscris în asociație. Proiectul respectiv a fost de trei ori în comisia tehnică: de două ori a fost respins, a treia oară a primit aviz favorabil. A intrat în plenul Consiliului Local și spre bucuria noastră, consilierii locali nu l-au votat. Am fost prezenți cu juriști, ne-am expus argumentele, iar consilierii au înțeles și până la urmă nu au votat proiectul. Dezvoltatorul, Simsons Impex SRL trebuie să vină cu proiectul refăcut, iar conform PUG-ului nou nu mai poate construi acolo decât locuințe individuale”, explică Levente.

Un alt caz rezolvat, nu chiar la „masa verde” este cel de pe strada Eugen Ionescu. Societatea Cyane SRL, cea care urma să construiască Ansamblul Rezidențial Luminia a fost atacată în instanță de către APUC. E vorba de un proiect de opt blocuri pe această stradă, la intersecţia cu str. Nicolae Steinhardt.

„E o zonă de case. Dânşii doreau un P+ 2, plus un etaj retras, deci practic un P+3. Vecinii au fost deranjați de acest lucru și ne-au sesizat cazul. I-am acționat în instanță. E zonă de case, nu se respectau distanțele, dar problemele cele mai grave au fost supraaglomerarea zonei și nivelul de înălțime. În decembrie am câștigat suspendarea PUZ-ului”, explică Levente.

„Am câștigat în instanță, chiar la prima înfățișare. Constructorii au înțeles că au greșit. Au venit la noi, ne-au cerut să stăm să discutăm. Au spus că sunt conștienți de greșeala pe care au făcut-o și că își refac proiectul. Ne-au asigurat că nu vor depune recurs la cauza respectivă și că vor veni cu o propunere de proiect. Au și făcut lucrul acesta. S-a făcut act notarial că ei renunță la proiectul respectiv și își refac proiectul. Vor face exact ce le permite Planul Urbanistic General pe zona respectivă. Deci se poate și așa”, adaugă Levente.

Ce pot face oamenii când sesizează un abuz?

Ce ar trebui să facă cei care sesizează că ceva nu e în regulă? „O plângere prealabilă la primărie. Dacă Primăria și Consiliul Local autorizează un proiect pentru care s-au depus sesizări este datoria lor să le analizeze și să retragă proiectul dacă se dovedește că nu s-a respectat ceva. În cazul în care autoritățile nu răspund în 30 de zile, curge termenul de șase luni pentru a acționa proiectul în instanță. În cazul în care avem de-a face cu o construcție care nu are autorizație, trebuie să sesizăm Poliția Locală.

Există în cadrul Poliției Locale un serviciu de urbanism și ei ar trebui să intervină. Intervenția lor de multe ori nu s-a dovedit foarte eficientă. Cunoaștem și cazuri unde sunt edificate construcții fără autorizație și unde nu s-a întâmplat nimic. Sau sunt construcții declarate ilegale de către instanțe, dar nu s-a întâmplat nimic, cu toate că primăria are un contract cu o firmă de construcții care se ocupă de tocmai de desființarea imobilelor declarate ilegale de către instanțe”, explică Levente.

Reacțiile cumpărătorilor

„Primesc mesaje de la cumpărători care mă întreabă ce se va întâmpla cu ei în momentul în care intentăm o acțiune împotriva unui constructor. Este o chestiune foarte delicată și sensibilă și pentru mine. Și eu mă gândesc ce crede un om, cumpărător de bună credință al unei locuințe care ulterior se dovedește a fi construită ilegal. Eu cred că ar trebui să se adreseze unui avocat, să se consulte cu un jurist, nu cred că sunt eu persoana potrivită pentru a le oferi un răspuns. Nu am ajuns încă la momentul în care să avem decizii de demolare și să fim puși în fața acestui fapt: să demolăm o construcție unde locuiesc oameni. Și pentru mine ar fi greu să văd așa ceva, dar cred că va trebui să ajungem și acolo, pentru că altfel nu oprim lucrările acestea ilegale. Să se creeze astfel un precedent, să știe constructorii că trebuie să se lucreze corect. Oamenii trebuie să fie atenți când cumpără ceva. Cei care cumpără în fază de proiect, să fie mai atenți, să consulte un specialist pentru a nu se ajunge aici”, îi sfătuiește Levente pe cumpărători.

Elek Levente a fost ales în funcția de președinte al partidului Uniunea Salvați România, filiala Cluj, fapt pentru care a anunțat că în curând își va prezenta demisia din funcția de președinte APUC, pentru a evita eventualele discuții care ar putea să apară. Va rămâne să activeze ca membru în cadrul asociației.