Clujul imobiliar va deveni tot mai selectiv, în detrimentul celor cu venituri mai mici

Sociologul Norbert Petrovici, lector la Facultatea de Sociologie și Asistență socială și membru, din partea UBB, al Comisiei de amenajarea teritoriului și urbanism din cadrul Primăriei Cluj-Napoca.

În Cluj se înregistrează o adevărată explozie imobiliară, atât în ceea ce priveşte preţurile la cumpărarea imobilelor şi la chirii, dar şi în privinţa construcţiei de locuinţe. Însă nu pe măsura cererii.

Efectele acestei stări de lucruri pot fi pozitive, pe de o parte, pentru economia oraşului, dar şi negative. Printre efectele negative ar fi creşterea traficului auto şi împingerea tot mai accentuată a celor cu venituri medii sau sub medie spre periferia oraşului sau în localităţile limitrofe.

Pentru lămurirea mecanismelor complexe generate de piaţa imobiliară clujeană, am realizat un interviu cu sociologul Norbert Petrovici, lector la Facultatea de Sociologie și Asistență socială și membru, din partea UBB, al Comisiei de amenajarea teritoriului și urbanism din cadrul Primăriei Cluj-Napoca.

Familiile cu copii sunt împinse în afara Clujului

Rep: Cum vedeți Clujul imobiliar, unde și ce se mai construiește? Dezvoltarea aceasta poate afecta anumite categorii de persoane, cele cu venituri mai mici? Sunt și lucruri negative în această dezvoltare imobiliară?

Norbert Petrovici: Sunt multe proiecte noi care urmează să se construiască sau care sunt negociate de către primărie, în special în zona de Borhanci și-n zona de nord a orașului, în sectorul industrial, unde se întâmplă multă reconversie. Acolo se vor construi cel mai probabil în următorii ani noi apartamente, locuințe și o mare parte din dezvoltatorii imobiliari au în minte o serie de persoane sau clienți cărora li se adresează, tocmai pentru că în mediul urban, în Cluj, prețul pe astfel de locuințe e destul de mare. În acest moment cu greu mai găsești pe piață locuințe noi sub 1.400 de euro/mp.

Rep: Deja au ajuns la 2.000 de euro/mp…

NP: Da, prețul adevărat e undeva pe acolo. Iar asta face ca un apartament să fie foarte scump. Dacă îți dorești ceva mai mare, efectul e bulversant, ai nevoie de o sumă considerabilă. Venituri care să îți permită să ai acces la astfel de apartamente sunt restrânse la anumite tipuri de categorii ocupaționale și sunt legate de ciclul de viață. Adică le vei avea la maturitate profesională. De aceea o tot mai mare parte dintre familiile cu copii sunt împinse în afara Clujului. Dacă ai o familie și-ți dorești un apartament în care să poți locuiești cu un copil, doi sau trei, e posibil numai dacă amândoi membrii ai familiei au un venit suficient de mare și stabil, astfel încât să se califice pentru un credit de prima casă sau alt tip de credit. Sau, alternativ, să fi pus bani de o parte pentru o casă. Aceasta înseamnă că există categorii întregi ocupaționale și persoane aflate la început de ciclul de viață care ajung să-și caute apartamente tot mai departe de Cluj. De aceea Apahida, Floreștiul, Gilău și Baciu în continuare se dezvoltă și se vor dezvolta. Nu toată lumea poate avea acum acces la oraș.

Rep: Ce categorii de persoane?

NP: Categoriile bine plătite. Ar fi o eroare să zicem că e vorba de toți IT-știi. Nu toți IT-știi sunt bine plătiți, ci anumite categorii de IT-ști sunt bine plătite. De asemenea, există și un strat managerial destul de bine plătit. Clujul are această funcție de a organiza activitățile economice nu numai în oraș, ci în întreaga regiune. Există destul de multe categorii ocupaționale care pot să își cumpere un apartament în oraș pentru că au un venit peste media salarială. Numai că în acest moment, ceea ce vedem e că piața face o selecție. Dispar sistematic de pe piață acele ofertele care sunt acceptabile și pentru categoriile de venit care sunt în jurul mediei salariale, care e undeva la 1.800 de lei. Dacă ai 1800 de lei, e extrem de dificil și cu două salarii, ca familie, să-ți cumperi apartament în Cluj.

Rep: În Cluj și în zona centrală sau în cartierele mai bune sau mai apropiate de centru, vor fi doar oameni cu venituri mari sau birouri? Sau și, și?

NP: Și, și. Ce vedem sunt două procese cumva paralele. În zona centrală tot mai multe spații de locuit sunt reconvertite în spații de muncă, în special birouri. În același timp, vedem că o parte din funcțiile industriale sunt externalizate și merg la nivel de județ; județul crește numărul de joburi industriale. În timp ce avem reconversie industrială din spații de locuințe, pentru oamenii care lucrează în acele birouri, o problemă e că sunt concentrate majoritatea în centru. Asta creează și efecte de trafic majore, pentru că oamenii trebuie să vină la serviciu, și, în același timp, pun presiuni: o parte dintre ei au copii, pe care trebuie să-i lase la grădiniță. O parte semnificativă din acești angajați nu pleacă înainte de 5 acasă. Deci, trebuie să aibă acces la școlile și grădinițele din centru, ceea ce este în opoziție cu eforturile primăriei de a scoate din centru școlile și grădinițele. Avem, deci, aceste două mișcări într-un fel neașteptate: de reconversie a locuinței în birouri în zonele centrale și, alta, de reconversie a industriilor în locuințe în zonele de nord, a spațiilor industriale de la periferie.

Rep: Cum vedeți ca sociolog, cum credeți că va fi viitorul din punct de vedere imobiliar pentru Cluj? E bine sau e rău ceea ce se întâmplă?

NP: Există niște costuri, iar costurile devin tot mai mari. Întrebarea e dacă noi dorim să le plătim. Există mai multe soluții prin care putem minimiza costul, în care lăsăm ca distribuțiile de populație să se facă strict în funcție de venit și piață. Pentru că aici n-o să avem emoții, știm ce se va întâmpla. Jocul este clar: cine are mai mulți bani îi va înlocui pe cei cu mai puțini bani. Costurile per total pentru oraș sunt foarte mari. Oamenii care vor pleca din oraș ca să poată să aibă acces la locuire lucrează tot în birourile din centrul orașului. Iar asta înseamnă trafic, înseamnă ore întregi pierdute. Înseamnă, în același timp, un oraș puternic orientat spre mașină. De aceea, o parte din funcții, de loisir, de plimbare, de distracție, vor dispărea. Dacă stăm să ne uităm ce parcuri mari există… În afară de Parcul central nu mai avem nimic amenajat, asta inclusiv pe raza comunelor din apropiere. Iar asta se vede foarte clar în calitatea vieții, care scade per total, pentru toată lumea.

Deci, cred că problema ține de costuri și de cum ne imaginăm orașul. Există însă și un viitor alternativ. Unul în care Primăria negociază la nivel de unitate teritorială ce anume se construiește prin Planurile Urbanistice Zonale printr-un birou specializat în jurul arhitectului șef. Acest lucru nu se întâmplă în acest moment. Interesul public nu se obține planificat, ci este negociat. Planurile zonale sunt făcute de către investitorii privați, iar formularea interesului public are destul de multe piedici instituționale. De exemplu, în Comisia Tehnică de Urbanism și Amenajare a Teritoriului se negociază ce fel de excepții sunt admisibile de la reglementările Planului Urbanistic General. Negocierea se face în interesul funcțiilor publice, diferitele excepții se pot admite în anumite limite dacă interesul privat cedează drumuri, grădinițe, locuri de joacă, parcări etc.

Mai rămâne de văzut dacă Comisia va reuși să negocieze pe viitor și locuințe sociale sau alte obiective, nu știu, de exemplu spații verzi adecvat amenajate, spații accesibile tuturor cetățenilor, promenade, piste de biciclete, cafenele, restaurante, sau alte funcții care creează un oraș. Dar în această Comisie nu au loc discuțiile mai largi, de reglementare mai precise a unor investiții, nu au loc discuțiile care presupun o anumită viziune de dezvoltare. Noi de fapt discutăm în ce fel putem face excepții de la piață, dar tot piața face regulile. Însă, așa cum ziceam, acest lucru vine cu costuri mari, să vedem daca suntem dispuși să acceptăm costurile acestui mode de a înțelege orașul.

Rep: Trece și Clujul prin tiparul altor orașe europene mari?

NP: Da, e clar. Cu această dezvoltare pe care o avem și orientarea tot mai puternică spre un oraș care produce cunoaștere. Aici avem ceva destul de precis ca logică economică. În acest moment, primim investiții din partea multinaționalelor în facilități de producție de bunuri intermediare. Acest lucru e adevărat și dacă vorbim de firmele industriale, fie de firmele de servicii. Așa cum în Cluj Fujikura produce, sau Eckerle produce piese intermediare pentru industria de automotive, exact la fel se produce și în sectorul de outsourcing, pe servicii. În sectorul de servicii Clujul are trei tipuri mari de feluri de externalizări: in software și în general în procese de cunoaștere (software și KPO), de procese operaționale de business (BPO) și centre de gestiune comune de operațiuno (SSC).

De exemplu, 75% din producția de software din Cluj e outsourcing care merge la multinaționale.  Aceste tipuri de investiții sunt benefice pentru oraș, avem nevoie de aceste firme. Dar ce facem noi e un pic diferit de ce face, de exemplu, Berlinul. Noi nu ne comparăm cu Berlinul, dar ne comparăm cu Wroclaw din Polonia care are servicii de BPO și SSC. Sau, cu o anumită parte din funcții, cu Varșovia care oferă servicii de KPO și software. Ceea ce vedem în aceste orașe este explozia ariilor metropolitane și, tot așa, un trafic tot mai intens, plus inegalități spațiale, inegalități foarte mari de distribuție, de exemplu, de concentrare de persoane în funcție de ciclul de viață, unde stau cei cu copii și cei fără copii. Noi mergem în aceeași direcție și rămâne de văzut ce instrumente publice o să fim capabili să implementăm, astfel încât aceste costuri să fie cât mai mici.

Rep: Ce s-ar putea face? Mulți, spuneți, se orientează spre zonele periferice ale Clujului sau spre satele limitrofe, dar, totuși, cei mai mulți dintre aceștia lucrează în centru. Centrul acesta nu se poate dispersa un pic?

NP: Depinde. Nu se poate dispersa ca atare, pentru că o parte dintre clădirile pe care le construim pentru sectorul acesta particular de servicii, toate sunt concentrate în centru. De exemplu, The Office, care e făcut pe un fost spațiu industrial. La fel, noua clădire a BT, proiectată pe Dorobanților, e tot pe un fost spațiu industrial. Sau noul mall Platinia, în locul fabricii Ursus. Deci, toate spațiile industriale sunt reconvertite. Însă modul în care putem reglementa aceste lucruri e prin instrumente publice. Primăria poate negocia interesele contradictorii ale pieței și cele publice prin intermediul unui birou care să anticipeze, în jurul arhitectului șef, ce anume și cum anume se poate construi atât din partea privaților, cât și din partea administrației locale, adică să propună activ PUZ-uri. Adică exact așa cum avem în marile orașe precum Berlinul, New Yorkul sau Barcelona.

În acest moment Primăria a făcut primii pași în această direcție și cred că ar trebui să mergem mai departe în această direcție. De exemplu, Primăria a contractat niște PUZ-uri pentru Mănăștur în care s-a pus în discuție locul unde se pot face parkingurile. Însă exact același lucru ar trebui făcut pentru alte zone din oraș și cu atenția directă pe ce anume produce trafic, ce nu produce trafic, ce compozite socială produc diferitele proiecte astfel încât să avem un mixaj social viu, într-un oraș vibrant peste tot, în toate punctele sale. Adică nu numai în centru să ai cafenele; dacă ieși din centru, nu mai există cafenele, nu mai există restaurante, nu mai ai parcuri, nu mai ai aceeași calitate a vieții. Succesul Parcul Sportiv din Gheorgheni sau a Parcului Dima arată foamea incredibilă pentru spații verzi de calitate.

Explozia imobiliară – justificată, dar şi bulă

Rep: Explozia aceasta imobiliară o simțiți ca fiind pe bune, justificată sau e doar o bulă, ca cea din 2008, de exemplu?

NP: Și, și. În sensul că e pe bune, că ea e generată de lucruri foarte adevărate care se întâmplă pe piețele financiare. Explozia imobiliară din Cluj e direct legată de piețele financiare și modul în care funcționează e speculativ, dar așa funcționează lucrurile acestea, nu-s bule care nu pot fi înțelese. În mod particular, ce se întâmplă acum: rata dobânzii e la un minim istoric. Atunci, nu are nici un sens să depui banii în bancă. Poți să investești în afaceri, sau cu risc mult mai mic îi investești în imobiliare. E adevărat că poți să investești în imobiliare asta peste tot în Transilvania. În ultimii doi ani și în Budapesta avem exact aceleași rate de creșteri ale prețurilor la imobiliare, sau în Varșovia, sau în Praga. Clujul se aliniază cu aceste noi tipuri de investire a unor excese de capital de pe piețele financiare spre piața imobiliară.

Ce se întâmplă în mod particular în Cluj: spre deosebire de celelalte orașe din Transilvania, prețurile la imobiliare sunt mult mai mari generate de cererea locală a eșaloanelor de populație bine plătite. E adevărat că aceasta generează o bulă imobiliară. Dar nu e bulă irațională, ci una generată de ce tipurile de capitaluri și de cum se convertesc ele. Iar asta creează apoi efecte un pic neplăcute. De exemplu, chiriile devin tot mai mari, sunt mai mari decât să plătești cu prima casă o rată. Există un volum foarte mic de locuințe care se închiriază și treptat tot mai multe din locuințe care se închiriază ies de pe piața chiriilor și devin vândute spre noi proprietari, pentru că oamenii își doresc să-și cumpere, nu să închirieze. Prin urmare, chiriile cresc și mai mult. Atunci, acest raport creează efecte vicioase în care prețurile cresc tot mai puternic.

Rep: Dar în Cluj au crescut prețurile foarte mult și față de București…

NP: E adevărat. Numai că dacă luăm în calcul și Floreștiul, Apahida, Baciu și Borhanci, adică aria reală a orașului, nu cea administrativă, atunci media de preț scade mult. Numai că ne-am obișnuit în acest moment să vedem Clujul strict cât e administrativ, dar Clujul nu e doar atât, Clujul de fapt, funcțional, e mai mult, oameni care locuiesc în Florești sau Apahida sunt dependenți de oraș, lucrează în Cluj.

Rep: Clujul oferă destule locuințe? Probabil că nu și probabil că și aceasta e explicația creșterii prețurilor…

NP: Nu avem suficiente construcții și Clujul răspunde la asta; apar tot mai multe locuințe, ansambluri și asta vedem în comisia de urbanism. O să vedem și pe viitor o explozie în acest sens. Dar în continuare, ratele de creștere, ratele de construcție de locuințe sunt foarte mici și faptul că există în continuare aceste prețuri exorbitante fac ca locuințele să fie accesibile doar pentru o parte destul de restrânsă a populației.

Rep: Unde urmează să se mai construiască în Cluj, ce alte zone vor deveni și ele mai populate?

NP: În Comisie a fost acum două ședințe un proiect în Borhanci, care avea proiectate 2500 de persoane, circa 1000 de locuințe. Apoi, era un alt proiect cu 600 de locuințe pe Bulevardul Muncii. Au mai venit și proiecte pentru Bună Ziua, au fost două proiecte propuse lângă Lidl, însă acestea au primit aviz negativ. Cele mai mari proiecte sunt în zona Borhanci, e o zonă de fugă care este prevăzută prin PUG. Dar apar întrebări punctuale: cum se creează intrări în oraș dinspre aceste proiecte? Și Primăria a învățat lecția Câmpului și Florești și nu dă drumul la astfel de proiecte până când nu sunt dezvoltate liniile de acces în oraș.