Clujul imobiliar. Bună Ziua, Borhanci şi Sopor, zonele cu „lipici” la clujeni

Le vedeai înainte de 1989, când vorba cântecului, braţul lor de fier ridica zeci de blocuri până la cer. De prin 2004 au reapărut, ca apoi să se retragă din nou în 2008, când criza a spart bula imobiliară. Anul acesta au revenit. Clujul este din nou în plin avânt al construcţiilor. În mai toate zonele oraşului, dar cu precădere în sud, când ridici privirea întâlneşti o macara care se roteşte deasupra unui bloc în construcţie.

Clujul are, potrivit indicatorilor, cea mai dinamică dezvoltare imobiliară din ţară şi cei mai mari indici ai preţurilor în domeniu. O combinaţie de factori explică paradoxul de a avea construcţii multe şi, totodată, preţurile cele mai mari. În criză, s-a construit puţin, cu toate că oraşul, cu puternicul său segment IT, n-a suferit la fel ca altele. Decalajul dintre cerere şi ofertă a dus preţurile mult în sus, moment în care s-au reluat construcţiile. Iar în 2015, în apropierea termenului când se mai poate construi pe vechiul PUG, acestea au luat-o razna.

Memoria oraşului e scurtă. Haosul care a domnit în timpul anilor frenetici anteriori crizei este prezent şi în noua aventură imobiliară a Clujului. Autorităţile promit că vor reglementa situaţia odată cu noul Plan Urbanistic General, observatorii sunt însă sceptici, mai ales că infrastructura oraşului nu urmează aglomerarea construcţiilor. Ţepele imobiliare au reapărut odată cu reluarea plăţilor în avans a locuinţelor. Analiştii imobiliari vorbesc deja de pericolul apariţiei unei noi bule în caz că nu va fi temperată creşterea preţurilor. Revirimentul construcţiilor, cu toată dezordinea pe care o implică, revenirea preţurilor locuinţelor la un nivel apropiat celui de dinaintea crizei, arată însă un lucru: Clujul a lăsat în urmă anii de criză şi priveşte cu încredere viitorul.

[do_widget “Easy Related Posts” ]

Clujul a cunoscut în ultimii ani un puternic reviriment al pieței imobiliare. Se construiesc blocuri, case, minicartiere, spații de birouri, și astfel fața cartierelor orașului se modifică pe zi ce trece. Ce s-a schimbat însă și ce se va schimba în urbanismul clujean? Se va construi cu mai mult respect și mai multă grijă pentru oameni, dar și pentru mediul înconjurător, ca orașul să fie cu adevărat o casă pentru toți? Transilvania Reporter vă invită să descoperiți răspunsurile la acestea și alte întrebări într-un interviu cu arhitectul șef al municipiului Cluj-Napoca, Ligia Subțirică.

Cum s-au extins cartierele Clujului în ultimii ani luând în considerare documentațiile urbanistice aprobate de primărie?

Foarte multe dintre autorizaţiile emise în ultimii cinci ani au fost pe baza unor documentaţii mai vechi, din 2007-2008. Pe urmă a fost o încetinire a ritmului, s-au construit în continuare imobile, dar de dimensiuni mai mici în perioada de criză. În ultima vreme a fost un reviriment care este legat și de faptul că în dispoziţiile tranzitorii pentru PUG-ul nou se precizează că documentaţiile tehnice aprobate în baza PUG-ului anterior rămân valabile doar până în iunie 2016. Şi atunci toţi cei care aveau PUZ-uri şi PUD-uri aprobate au luat la cunoştinţă faptul că există o perioadă de valabilitate pentru acestea. Şi ca să profite de prevederile urbanistice ale acelor documentaţii gata întocmite, să nu o ia de la început, s-au mobilizat să îşi facă autorizaţiile de construire pe baza lor.

Există anumite cartiere cu dinamică mai mare? De exemplu se vede cu ochiul liber că în Bună Ziua există o accelerare a construcțiilor?

Într-adevăr există foarte multe solicitări în Bună Ziua, de asemenea, în Borhanci sunt destul de multe solicitări, dar chiar și pentru Sopor, ceea ce e bine, pentru că zona aceea a fost introdusă în intravilan în PUG-ul din 1999, dar a rămas în mare parte teren agricol. În schimb au venit cu tot felul de solicitări de extindere și de introducere în intravilan în nordul orașului, oamenii au încercat acolo unde aveau terenuri în proprietate. Printr- un HCL din 2009 s-au aprobat criterii pentru introducerea în intravilan, ca să nu se extindă necontrolat oraşul. Oricum Clujul nu se poate extinde prea mult pe nord-sud din cauza dealurilor, iar pe est-vest, Floreştiul şi Apahida sunt destul de aproape. Așa că ar trebui să se construiască de fapt în interiorul perimetrului existent. Am mai încercat să reducem până la aprobarea noului PUG şi construirea din zonele de pădure, din Făget mai ales, pentru că Clujul era oricum deficitar la capitolul spaţii verzi. Şi Făgetul a fost introdus în intravilan prin PUG-ul din 1999 tocmai din acest motiv. Dar i s-a făcut un mare deserviciu pădurii, fiind în intravilan a fost o presiune extraordinară să se construiască. Şi una era ca pe strada Făgetului să mergi cu construcţii stânga, dreapta, în vechea vatră a satului, şi alta era cum au tot venit cu încă un mic PUD şi încă unul şi să te trezești cu case în pădure. Mie mi se pare un concept foarte ciudat să îţi doreşti să trăieşti în pădure când tu eşti în oraş. Dacă vrei în pădure te duci la munte. Un oraş trebuie să fie compact, trebuie să ne învăţăm cu convivialitatea, să se folosească la maximum infrastructura de străzi, reţele de utilități, iluminat public, adică o folosire raţională a terenului.

Acum din nou au început să vină cu documentaţii și pe Mănăştur. Sigur mai e şi zona Între lacuri, unde existau PUZ-uri şi PUD-uri mai vechi pe care au venit și au obţinut autorizaţii tot în ultimii ani. Sincer, abia aştept iunie 2016, să se termine cu cu documentaţiile vechi şi să mergem pe o regulă unitară, bună, rea, dar e o regulă pe care o aplicăm unitar.

Dacă ne uităm la numărul de autorizații eliberate fluctuația nu a fost așa de mare, se poate constata într-adevăr o ușoară creștere, chiar dacă nu a ajuns la nivelul de dinainte de criză. În 2009 erau 1773 de autorizații, în 2014 – 1494 și în 2015 – până în octombtrie inclusiv deja sunt 1293.

Ceea ce vedeți dumneavoastră și clujenii pe siteul primăriei sunt doar cele aprobate, dar sunt foarte multe documentații depuse și multe retururi. Anul acesta au fost depuse la urbanism 7.999 de adrese pentru certificate de urbanism, din care 6176 au fost soluționate favorabil. Pentru autorizații de construire au fost depuse 6.442 de dosare din care au fost aprobate 1621.

De ce sunt atâtea retururi? Vin cu cerinţe care nu respectă regula zonei?

În primul rând, vin cu documentaţii incomplete. În privinţa cerințelor, în certificatul de urbanism se spune foarte clar ce e voie şi ce nu, așa că majoritatea proiectelor le respectă. Dacă nu te conformezi reglementărilor din PUG, există şi derogări prevăzute de lege, pe care le poţi obţine prin PUD sau PUZ. Dar în PUG-ul nou există foarte multe zone care sunt nestructurate şi care necesită un proces de urbanizare ceea ce înseamnă PUZ.

Acestea ar fi zonele deschise spre dezvoltare în viitor? Care ar fi?

Da. Sunt foarte multe, pe planurile de la PUG publicate pe siteul primăriei, tot ce are U înainte înseamnă urbanizare. De exemplu avem Liu, adică unitățile teritoriale cu locuinţe individuale de tip urban, iar ULiu înseamnă urbanizare, deci ai nevoie de PUZ. De exemplu, ai o bucată mare de teren şi faci locuinţe individuale că aşa sunt şi în vecini. Ce trebuie să faci? Circulaţiile majore, parcelare, trebuie să faci parcelele în aşa fel încât să se încadreze în reglementările legale. O astfel de zonă de dezvoltare viitoare este Soporul, unde acum sunt nişte drumuri de ţară, o vatră a satului şi cam atât. Dacă vrei să contruieşti se poate, numai că trebuie să faci reţelele de infrastructură, deci PUZ, parcelare, să ai grijă să nu fie un cartier-dormitor fără dotări, fără grădiniţă, fără cabinet medical şi şcoală, măcar cea primară ar trebui să o aibă în vecinătate, nu să vină toată lumea în centru și să sufoce oraşul.

În ce zone se fac ansamblurile mai mari? Mai e loc și în centru?

Centrul ar fi preferat de constructori dacă ar mai fi loc. Sunt câteva proiecte, dar acelea sunt analizate cu foarte mare atenţie şi trebuie să aibă avizul comisiei de monumente, comisie care se ghidează după un principiu normal: protejarea siluetei istorice a oraşului. Există şi excepţii nefericite, dar toate vin din urmă, când era acea euforie ca să construim mare, că noi suntem oraş mare. Chicago nu suntem! Dacă vrea dezvoltatorul să construiască clădiri mari are posibilitatea să le facă în Sopor cât de înalte vrea. În centrul istoric e foarte nepotrivit, foarte împovărător pentru reţeaua stradală. Dar din păcate mai există PUZ-uri vechi aprobate.

Astfel de proiecte imobiliare mai mari se văd mai recent, pe Calea Mănăștur, Între lacuri, pe Calea Turzii. Sunt potrivite în aceste zone?

Calea Mănătur e o arteră importantă de acces în oraş. Are o ampriză mare şi sunt și blocurile vechi de acolo tot înalte. E şi o ieşire spre Oradea, spre Europa, ar trebui să capete un cu totul alt caracter, decât cel vernacular pe care îl avea înainte şi acest lucru deja se întâmplă. S-a făcut un PUZ în care s-a reglementat acest lucru pentru zona de la şcoala care există la începutul străzii până sus unde încep celelalte blocuri, aşa că pronosticul meu e că o să se schimbe aspectul. Ce ar fi important este mixajul de funcţiuni, adică să nu ai numai blocuri de locuinţe cu parterul la trotuar, ci să ai spaţii comerciale, să ai servicii, să ai dotări.

Și pe Calea Turzii ampriza e mare şi în PUG-ul nou li se impune constructorilor o servitute de utilitate publică care va împinge clădirile şi mai departe, așa încât să fie un profil urban adecvat intrării în oraş şi să capete o importanţă adecvată.

Cum aţi aprecia dezvoltarea de pe Tăietura Turcului, o altă zonă cu dinamică imobiliară mare în ultimiii ani?

Acel teren suportă proiecte destul de mari, în măsura în care se fac expertize geo, iar adaptarea la teren trebuie făcută atent atât din punct de vedere arhitectural, cât şi al structurii de rezistenţă. Este o tendinţă care nu a apărut întâmplător. Acolo în capăt este Tetarom cu mulţi angajaţi, era clar că se vor căuta apartamente de locuit în vecinătate. Sigur că eu prin structura mea aş vrea să păstrez ceea ce e frumos şi are farmec, dar nu se poate întotdeauna. Lucurile se mişcă înainte şi noi trebuie să încercăm să le analizăm cât mai corect. De aceea în primăria Cluj-Napoca analizăm proiectele o dată în comisia operativă unde vin specialiștii, urbaniștii, dăm recomandări, chemăm şi proiectanţii. Şi pe urmă întră în comisia mare de urbanism unde vin și toţi vecinii nemulțumiți și abia după aceea merge în consiliul local. Încercăm în acest fel să fie un filtru cât mai profesionist.

Ce se va întâmpla cu zona Lombului, cu proiectul cartierului de aici? Dar pe locul unde trebuia să fie cartierul Tineretului sau fostul proiect Cassarom? Sunt singurele zone cu terenuri mari de care dispune primăria.

Casarom am înţeles că se va relua, poate nu chiar în aceeaşi formulă. În Lomb avem cele două proiecte europene CREIC şi TEAM. Se va contura şi un cartier acolo, avem şi un PUZ aprobat cu drumuri şi parcelări pentru terenuri care se vor da tinerilor şi veteranilor. Despre Tineretului nu ştiu în momentul de faţă care va fi soarta lui.

Există o strategie privind aceste terenuri să avem nişte cartiere gândite bine de la început, pentru că acolo pornim de la zero?

Nu numai acolo, chiar şi în Bună Ziua unde nu mai pornim deloc de la zero, noi la un ansamblu de 6-7 imobile spunem că vrem să existe dotări specifice: creşă, grădiniţă, obligatoriu, dispensar de cartier, dotări comerciale, spaţii verzi, locuri de joacă. Fiecare proiect mai nou include aşa ceva. Cu atât mai mult, unde primăria va iniţia cartiere noi se va face mixajul de funcţiuni.

A trecut deja un an de la adoptarea noului PUG. Cum a influențat acest lucru partea urbanistică?

Pe noile documentaţii eliberate se îndeplineşte dorinţa multor cetăţeni de a avea o unitate pe zone, adică să avem case între case, case unifamiliale sau duplexuri, deci nu se mai merge pe mixajul blocuri-case. De asemnea înălţimea este temperată prin PUG la P+6. Dacă vrei mai mult ca proiectant îți trebuie un PUZ, care trebuie verificat şi avizat de autoritatea aeronautică deoarece conul lor de zbor e de la aeroport până la nodul N. Cine vrea mai mult trebuie să facă o documentaţie tehnică derogatorie care, nu contest faptul că, durează până este aprobată.

Când avem subiecte mai dificile chemăm şi proiectanţii să vadă toate punctele de vedere, să-l vedem şi noi pe al lor şi al beneficiarului. Oamenii trebuie să înțeleagă că în condițiile actuale de trafic dacă nu ai reţea stradală nu poți să faci un imobil mare și să vii cu 120 de maşini în plus pe același drum într-o zonă de case. Profilele de drumuri admisibile în Cluj conform noului PUG sunt destul de consistente, au şi spaţii verzi şi piste de biciclete şi trotuare.

Exista o schimbare de calitate în noile proiecte depuse spre aprobare?

Există mai multă exigenţă şi, după părerea mea, există o mai mare atenţie mai ales la nivelul locuinţelor unifamiliale. Şi la imobilelele colective nu prea mai găsiţi imaginea blocurilor gri şi împărţite în pătrăţele cu fereastra în mijloc. Până în 90 fiecărui urbanist sau arhitect i se punea în faţă un teren mare și liber şi i se spunea fă urbanism, fă-mi un cartier. Trebuia doar să aplici tot ce ştiai, fără să te intereseze ale cui sunt proprietăţile, puteai să te duci cu drumurile pe unde vroiai. De aceea Gheorgheniul arată ca o staţiune, pentru că a fost făcut cu foarte mult cap. S-a încercat de la forurile cele mai înalte îndesirea cartierului, cum s-a făcut în Grigorescu, dar nu au reușit. Proiectanţii care au lucrat așa ani de zile s-au trezit după Revoluţie că nu mai au în faţă o tablă mare și goală pe care mă duc pe unde vreau, ci trebuie să jonglez cu proprietăţile de acolo, să mă strecor printre ele. Deci a fost o provocare mare pentru urbanişti să-și modifice gândirea, mentalitatea. Şi pe urmă au fost beneficiarii care s-au trezit cu pământul înapoi, pe care au vrut să facă ceva ”frumos”. Frumos cum îi place bineînțeles fiecăruia, fără prea multă consideraţie faţă de vecinătăţi. Apoi s-a schimbat atitudinea oamenilor. De exemplu la PUG-ul din 1999 nimeni nu a comentat nimic. Cred că nu aveau ideea că se poate comenta. Între timp a dispărut această mentalitate, așa că suntem sufocați de plângeri, şi au crescut şi pretenţiile beneficiarilor.

Cum au evoluat serviciile oferite de primărie în acest domeniu?

Din relaţia pe care o am cu proiectanţii şi cu beneficiarii cred că se observă că am evoluat. Sigur, totul este perfectibil, dar poţi să faci o comparaţie şi să pui într-un context. Modul cum se desfăşoară lucrurile la această primărie, şi modul cum se desfăşoară la Bucureşti, Timişoara, Iași sau Constanța. Cea mai des invocată problemă este cea a vitezei. Suntem însă cu un mare deficit de personal. Avem 13 inspectori la certificate de urbanism, 15 la autorizații și șapte persoane la strategie. Pe de altă parte, angajezi tineri că doar ei vin la salariile din primărie, dar până când învaţă, până îşi intră în mână, până înţeleg fenomenul care e atât de dificil. Deci asta este problematic, numărul de documentaţii care ne copleşește pur şi simplu, dar și faptul că nu întotdeauna proiectanţii se străduie cât ar putea şi atunci sunt retururi, şi omul ştie doar că a început în aprilie şi uite că e decembrie și încă nu e gata.

În rest cred că poate constata oricine că e mult mai mare transparenţa, că oricine poate să vină în orice şedinţă, oricine poate să vină aici la mine la audiențe. Nu există cineva care să vină şi să nu îl primesc, să nu îi explic. E un serviciu public şi mi se pare normal să îi primesc. Tot la partea de transparență, prevederea legală care obliga la dezbaterea publică a documentaţiilor urbanistice a fost scoasă din lege. Dar noi aici la Cluj am menţinut HCL ca să fie dezbateri publice. Ne trimit în şedinţe publice care durează câte patru ore şi apucăm să facem şapte documentaţii, dar măcar toţi care sunt acolo își spun punctul de vedere, li se răspunde la întrebări, cele care sunt corecte sunt luate în considerare, li se explică.

Ce credeți ca trebuie îmbunătățit legat de acest domeniu?

În primul rând ar trebui personal. Din discuţiile cu colegi de ai mei din Europa, la un oraş de 100.000 de locuitori sunt cam 60 de angajaţi la un departament de urbanism. Ori la noi să zicem la 300.000 de locuitori suntem 40 de angajaţi, ar trebui să fim 180. Şi acestor angajaţi să li se dea timp să se obişnuiască cu modul de lucru, să fie stimulaţi să participe la dezbateri. Pentru că ei fiind atât de aglomeraţi stau în birou şi analizează documentaţiile, nu au timp să vină la dezbateri. Dacă aţi veni odată vineri seara, sâmbătă sau chiar duminică în primărie i-aţi găsi pe unii aici, pentru că atunci nu e program cu publicul şi pot lucra liniștit fără întrerupere. Şi fiecare lucru necesită gândire atentă, de la certificate de urbanism, la documentaţii urbanistice. De asemenea, ar trebui să fie mai stimulativ financiar, ca să vină pe aceste posturi şi cei care au o aplecare către spaţiul public. În fond şi pentru mine asta a fost interesant profesional.

Când am venit aici am zis am făcut arhitectură, am făcut o policlinică, o casă, un bloc, dar e pentru un beneficiar, dar dacă eşti într-un asemenea context poţi să încerci să reglementezi întrucâtva spaţiul public şi acest lucru e foarte important. Toţi beneficem de Parcul Central, de Sala Polivalentă, de stadion, de pietonale, de Piaţa Muzeului, de Piaţa Unirii. Cei care au această aplecare, şi sunt studenţi care au şi poţi să îi vezi, ar trebui să găsească o recompensă pe măsura unei munci atât de solicitante şi atât de expuse. Hai să fim sinceri, nimeni nu se apucă să comenteze în presă că un chirug a tăiat bine sau nu, or pentru profesori trebuie să fie un caz de cădere psihică pentru a deveni subiect de presă. Dar despre urbanism… ca la fotbal, toată lumea se pricepe. E câteodată foarte frustrant să vezi că faci toate eforturile şi să îi vezi că nu apreciază, nu înţeleg că te strădui. Dar vine odată cu fişa postului.