Piața imobiliară clujeană: Delirul prețurilor va continua și în 2019

Clujul va continua să fie și anul viitor în topul național al prețurilor la apartamente, ba chiar există o mare probabilitate de a se încorona campioană și la sfârșitul lui 2019. O spun experții imobiliari, care nu văd ce s-ar putea încă întâmpla ca vreun alt oraș să detroneze Clujul în această privință. În mare, cauzele vor rămâne aceleași: apartamente puține la vânzare, o cerere uriașă datorată unei expansiuni a locurilor de muncă, și, nu în ultimul rând, lipsa unei reglementări care să permită statului să intervină în reglarea prețurilor tot mai puțin accesibile unei mari părți a populației.

Ofertă mică, cerere uriașă

Specialiștii imobiliari vorbesc chiar de un colaps al ofertei în 2018. Și se vorbește de o înjumătățire a numărului de locuințe disponibile și chiar de o veritabilă criză. Acest lucru nu pare să surprindă defel.

”Oferta, per total, a fost la volume foarte mici. Ca termen de comparație, trebuie să știți că, din 1990 și până acum, numărul total al apartamentelor date în folosință nu a depășit ca ordin de mărime pe cel al celor existente în cartierul Grigorescu, de exemplu. Vorbim de circa 25.000 de apartamente, ceea ce este foarte, foarte puțin. Și asta, cu toate că anul trecut, numărul locuințelor finalizatea fost cel mai mare din istoria post-decembristă, aproape 3.500, în timp ce media anuală a fost de 850 de locuințe. În ultimii ani am evoluat pe un trend crescător în acest domeniu, astfel că am ajuns la o cifră de 1.500, până la 3.500 de apartamente, ceea ce înseamnă totuși extrem de puțin pentru un oraș precum Clujul. Sunt multe apartamente care se tranzacționează într-un an, media lunară de vânzări-cumpărări este undeva la 1.000. ”, spune sociologul specialist în planificare urbană, Norbert Petrovici.

O posibilă explicație a acestui fenomen vine și din faptul că primăria a blocat acordarea unor autorizații de construcție, tocmai pentru a evita expansiunea necontrolată a unor cartiere, așa cum s-a întâmplat pe Câmpului și în Bună Ziua, fapt care a dus locuitorii de aici într-o situație dificilă, aceea de a nu avea resursele necesare de conectivitate la oraș.

Mai mult, spun specialiștii, cele două, oferta și cererea, nu au fost nicicând corelate, cel puțin nu în ultimii 15 ani.

”În același timp, a continuat trendul crescător de număr de angajați care au venit în Cluj. Numărul de joburi noi pe care le-am avut anul trecut a fost de circa 10.000, iar anul acesta ne putem aștepta la un trend similar. Și asta înseamnă că dacă noi n-avem locuințe, oferta intră în colaps. Cu alte cuvinte, toate acestea indică că vom avea un exces de cerere raportat la ofertă și, în consecință, vom avea creșteri de prețuri și în perioada următoare.

Cartierul Sopor, pe care primăria dorește să-l construiască, este un plan excelent pentru că creșterea totală de populație se duce către suburbie, localitatea care are din nou cea mai creștere de populație raportat la numărul de flotanți este Floreștiul. De asemenea, în Apahida și Baciu se mai înregistrează valori ridicate.

Prima Casă. Scumpă

Programul ”Prima Casă” a influențat și el considerabil prețul locuințelor.

”Demarat ca un proiect care să ajute accesul tinerilor la o locuință, programul a creat într-un final o bulă imobiliară foarte importantă. Și în acest an s-au terminat foarte repede fondurile disponibile pentru acest program și, indiscutabil, asta contribuie foarte mult la crearea acestora.

Cum spuneam, la Cluj avem o expansiune mare a joburilor, Clujul nu crește prin crearea de joburi noi antreprenoriale, ci prin expansiune de capital transnațional. O parte dintre aceste joburi sunt foarte bine plătite, iar asta înseamnă automat că beneficiezi de posibilitatea de a achita avansul cerut în cadrul acestui program. Iar diferența majoră dintre cerere și ofertă, asta crează pricipala noastră problemă, și de aceea Prima Casă la Cluj, dar și în Timișoara, Iași sau București, crează bule imobiliare. Și atunci, aceste programe trebuie recalibrate. Oricum, în acest moment s-au restrâns mult, dar indiscutabil efectele vor continua și pe viitor.”, spune Norbert Petrovici.

Proiecte pe hârtie și piață nereglementată

De-a lungul anilor, primăria a avut mai multe intenții de a ridica cartiere de locuit, cele mai bune exemple sunt cartierul Tineretului și Lombului. Totul a rămas însă la faza de proiect. Acum se vorbește de un mega cartier de locuințe în zona Sopor.

”Este foarte important să vedem despre ce terenuri vorbim, dacă sunt publice sau private. Apoi, e o lungă discuție legată de modelele de dezvoltare. Problema mare în Cluj este că avem o piață imobiliară puternic nereglementată, fie că vorbim de sectorul vânzări-cumpărări, fie de închirieri. Unul dintre primele lucruri pe care le faci într-o piață imobiliară este o listă a celor care închiriază, a proprietarilor, ori noi nu avem așa ceva. Nu avem niciun fel de instrumentar ca să facem o astfel de reglementare. Iar în ceea ce privește programele de vânzări-cumpărări, în acest moment ținem exclusiv de ratele de profit pe care le au cei din domeniul construcțiilor, care ca cifră de afaceri este foarte mare, cam 2 la sută din cifra de afaceri agregată din Cluj, și este un sector care crează foarte multă forță de muncă. Dar, fie că e vorba de construcții, fie că e vorba de zone de locuințe sau de zonă industrială, este totul, evident, extrem de speculativ.

Ca să se poată implica în construcția de locuințe, și indicutabil primăria poate să facă acest lucru, ea are nevoie de instrumentar special. Fără intervenția statului care să reglementeze ratele de profit acest sector va acumula în continuare capital speculativ din întreaga regiune, și de asta avem aceste creșteri nebunești.

Vorbim la Cluj de o forță de muncă de circa 170.000 de oameni. Toți oamenii ăștia trebuie să stea undeva, eu sunt marea masă care închiriază sau cumpără, nu studenții. De aceea, statul trebuie să intervină, să reglementeze aceste piețe, dar n-o poate face în mod direct pentru că nu are instrumentarul real legal.

Avem de mai mult timp discuții cu parlamentarii de Cluj despre Legea locuințelor. Ei au posibilitatea să intervină, pentru a crea un fond local de locuințe prin cotă parte. De exemplu, 10 la sută din ce se construiește privat, să fie redistribuit într-un sistem public. Dar pentru asta e nevoie să existe în Legea locuințelor, sau în altfel de legi similare, un instrumentar și o metodologie: cine le preia, cum anume.

Separat de acest lucru, singurul lucru pe care poate să-l facă primăria este să se implice direct în a facilita dezvoltarea unui nou cartier, astfel încât să fie și plauzibil financiar pentru instituție. Cartierul Sopor ar fi perfect în acest sens. Au mai fost discuții similare, nu suntem la primul proiect de acest gen, dar de fiecare dată constructorul  principal a fost externalizat. Pentru prima oară nu avem o astfel de discuție și vorbim de un alt business model până la urmă pe care să fie construit acest cartier. Se vorbește de realizarea utiliților în primă fază, de trasarea unor obiective gen spital, școală, grădiniță, parc etc, iar acest lucru duce automat și la creșterea valorii terenului.

Justiția socială, un aspect neglijat

Acest lucru mai aduce un lucru important, trebuie să discutăm și de aspectul de justiție socială, pentru că una din probleme serioase ale Clujului implică creșterea numărului de oameni educați, pentru că expansiunea de joburi se întâmplă în acest sector, și asta strangulează complet prin prețurile imobiliare clasa muncitoar. Doar în 2017, deexemplu, am avut 30.000 de muncitori în industria prelucrătoare, pe lângă sectorul de construcții. Toți aceștia trebuie să stea undeva în acest oraș. Apoi, vorbim despre cei ce sunt în ciclurile noi, ei sunt la început de viață, în general necăsătoriți și fără copii, ca atare ei preferă apartamente cu o cameră. Anul trecut și acum doi ani, de altfel, cele mai multe proiecte care au tecut prin Comisia de urbanism au fost în această logică în care se maximizau numărul de apartamente sau de camere. Iar asta înseamnă că dacă tu ai mai multe apartamente, acestea sunt de fapt mai multe cu o cameră și tu construiești pentru o populație aflată practic la început de viață, evident cu un efect dezastruos.” ne-a declarat expertul imobiliar Norbert Petrovici.

Previziuni sumbre pentru 2019

Cartierul Sopor nu cred că se va construi repede și până când acest lucru nu se va întâmpla nu se va decongestiona piața. Ca tendință deci, anul 2019 va merge în aceeași direcție ca și până acum. Vom avea o stagnare a construcțiilor, prețurile pot crește în continuare pentru că expansiunea locurilor de muncă va continua. Cel puțin în următorii 3-4 ani, tendința va fi de out-sourcing și off-shoring în general. La Cluj avem în ultimii patru ani o dublare a numărului de IT-iști și a celor din business processing outsourcing. Cât timp acest lucru va continua, tendința nu are evident cum să scadă, iar acest lucru se va reflecta într-o presiune imobiliară în special pe Florești, Baciu și Apahida.  Este foarte probabil să asistăm la o expansiune și spre comuna Chinteni, dar și înspre zona Gheorghieni.”, a încheiat Petrovici.