De ce cresc chiriile la apartamente? Sociologul Norbert Petrovici susţine nevoia unei reglementări a pieţei chiriilor

Sociologul Norbert Petrovici, lector la Facultatea de Sociologie și Asistență socială și membru, din partea UBB, al Comisiei de amenajarea teritoriului și urbanism din cadrul Primăriei Cluj-Napoca.

Piaţa imobiliară din Cluj-Napoca a cam luat-o razna. Pe lângă o creştere tot mai mare la preţul de vânzare al locuinţelor, se înregistrează o creştere explozivă a preţului la chirii. Cu chirii la apartamente care depăşesc chiar nivelul salariului mediu pe economie, a locui în Cluj-Napoca devine, tot mai mult, un lux. Un punct de vedere avizat asupra situaţiei ni-l oferă

Sociologul Norbert Petrovici, lector la Facultatea de Sociologie și Asistență socială și membru, din partea UBB, al Comisiei de amenajarea teritoriului și urbanism din cadrul Primăriei Cluj-Napoca.

– De ce sunt aşa de mari chiriile în Cluj?

– Sunt mari pentru că e mare cererea, în primul rând. Acesta e un lucru evident pentru toată lumea şi e legat de transformarea economică a oraşului. Dar nu trebuie să fie neapărat atât de scumpe. Însă problema e că cea mai mare parte din această piaţă e complet nereglementată, respectiv majoritatea tranzacţiilor sunt la negru, iar asta face ca ele să nu fie impozitate şi tipurile de creştere pe care le avem să nu intre în nicio formă de protecţie a consumatorului, a celui care e chiriaş.

– Dar dacă ar fi impozitate, n-ar fi şi mai mari chiriile?

– Aici sunt trei tipuri de probleme diferite. Prima este legata de faptul că o piața reglementată poate fi taxată diferențiat. De exemplu taxarea progresivă poate fi folosită ca o măsură control a chiriilor sau a valorii vânzărilor de apartamente. O astfel de taxare necesită legi atât naționale, cât și locale. A doua este legată de cum ar trebui să fie reglementată: e ca la piaţă; te poţi duce să vinzi roşii, dar nu poţi vinde oricum, oricând şi orice fel de roşii. Păstrând metafora, asta se întâmplă pe piaţa imobiliară, care e ca-n Vestul sălbatic, adică nu e nici un fel de reglementare. N-ai idee ce cumperi, cum. Iar a treia problemă e legată de tipul de ofertă. În Cluj o să apară foarte multe locuinţe şi, de asemenea, au apărut deja multe proiecte, se construieşte foarte mult, însă cea mai mare parte din aceste oferte sunt în continuare pentru sectorul de mijloc şi mijloc-sus de preț. Iar asta pentru că nu există o piaţă cu aceeaşi rată de profitabilitate pentru celelalte sectoare cu prețuri mai mici. Ca atare nu sunt proiecte pentru zone de prețuri mai mici.

– Are Clujul o particularitate faţă de alte oraşe de talia lui, de Timişoara, Iaşi, chiar Bucureşti? E mai mare presiunea, e mai mare cererea în Cluj?

– E mult mai stratificată decât în alte oraşe. Clujul trece prin transformări destul de asemănătoare cu Timişoara, dar ce este extrem de specific e că mare parte din sectorul de servicii e concentrat central, unde sunt cele mai multe birouri. Birourile și unități productive de mici dimensiuni mai sunt pozitionate și pe axele mari ale orașului în care avem birouri, cum e Calea Turzii, birourile de lângă Iulius, Calea Baciului și ieșirea spre aeroport. Efectul este că se creează în zona centrală și pe aceste axe  o presiune imobiliară pe zona de locuire semnificativă. Cele mai mari creşteri procentuale ale chiriilor în ultimele luni se localizează în aceste zone. Cealaltă particularitate majoră e că avem o dublă filtrare pe piaţa imobiliară, ceea ce duce la o creştere explozivă a locuirii în suburbii. Primul tip de filtrare este cel legat de cei aflați la început de carieră sau cei care sunt pe poziţii mai precare pe piaţa salariilor. Aceștia își caută locuințe în afara oraşului, iar cei care sunt mai privilegiaţi din punct de vedere al salariilor mari își caută locuințe în oraş. Al doilea tip de filtrare este legat de tipul de locuințe care se construiesc. Locuințele mai mari, cu mai multe apartamente sunt mai scumpe. Însă exact ele sunt necesare familiilor cu unul sau mai mulți copii. De aceea avem în centru foarte multe oferte imobiliare pentru apartamente cu o camere, iar pe măsură ce ieșim din oraș oferte cu apartamente cu mai multe camere. Familiile tind să fie împinse în afara orașului. Iar asta înseamnă mai mult trafic generat și de naveta la servici, dar și de mersul spre grădinițe și școli.

– Cine sunt cei cu salarii mari? Sunt în special cei din IT?  Ei au crescut preţurile?

– Nu numai ei. Există un întreg sector. În Clujul există multă externalizare de servicii în zona de producere de cunoaștere (KPO), de centre de servicii partajate (SSC) și de procese de afaceri (BPO). Există un strat de angajați foarte bine plătiți, cei cu poziții manageriale și există cei care sunt prost plătiți. Noii angajați echivalenți ai muncitorilor din anii 1970.

– Chiriile au ajuns chiar la 500 de euro lunar pentru un apartament. E o sumă mare. Adică, trebuie să fie şi cine să poată să dea aceşti bani.

– Da, e adevărat, înţeleg lucrul acesta şi o mare parte din întrebările pe care le avem sunt legate de asta: de ce există cumpărătorii aceştia? Mie nu mi se pare însă întrebarea cea mai relevantă. Întrebarea relevantă mi se pare: cum anume e posibil să fie reglementată piața? Nu cererea e problema, ci faptul că piața nu alocă în mod corespunzător lucrurile pentru cât mai muți oameni. Dacă această piață nu va fi reglementată locul în care cererea și oferta se vor întâlni va avea o serie de consecințe extrem de nefaste asupra orașului. Prima este traficul pe care îl va produce prin suburbanizarea locuirii și concentrarea birourilor în centru. Al doilea faptul că familiile sunt împinse spre marginea orașului. Se construiesc foarte multe apartamente noi cu o cameră şi nu se produc cu două sau trei camere, în ciuda faptului că în  oraș avem o creștere semnificativă a natalității. Al treilea este că doar cei care își permit financiar vor putea sta în oraș. Astă consecință ultimă pare pentru multă lume de la sine înțeleasă și normală. Însă cu siguranță nu este. Chiar și pentru cei cu salarii mari nu e plăcut să plătească chirii sau rate foarte mari, au mai puțini bani la dispoziție. Iar pe cei cu salarii mici îi obligă să se mute în satele vecine. Apoi angajatorii încep să se plângă de creșterea salariilor sau de imposibilitatea de a-și găsi forță de  muncă în apropiere. În plus toți acei bani scoși din chirii sau vânzare de apartamente ei înșiși sunt o problemă pentru că ei intră în circuite speculative de bani care produc bule imobiliare mai departe. Nimeni nu îi va băga la bancă, că dobânzile sunt mici. Sau nimeni nu va deschide noi afaceri productive, această zonă e tot mai puternic dominată de firme cu experiență și piață, datorită multinaționalelor. În acest moment se ajunge la preţuri aberante pentru că nu există nici un fel de reglementare. Iar asta se poate face dacă se modifică Legea locuinţei, astfel încât să permită noi tipuri de angajament al administraţiei locale, de exemplu, a municialităţii, să aibă politici prin care tot ce se construieşte în Cluj – aşa cum e în Berlin, Viena, Amsterdam sau în Barcelona-, unde 10-15% dintr-un proiect privat merge direct către primărie, iar asta înseamnă că primăria poate să retragă o parte din aceste locuințe din circuitul pieței şi să le introducă în circuitele subvenţionate. Așa se temperează piața și se permite să fie ofertată pentru o mai mare gamă de clienți un produs dorit: o locuință. În acest moment nu avem nici un fel de mecanism de liniştire a pieţei, piaţa e lăsată complet liberă, fără reglementări, fără supervizare, fără intervenţie. Problema nu e morală, ci legală. Nu e legată de faptul că sunt prea mulți cei care pot să dea oricât şi nu le pasă; problema e că această piaţă nu are reguli.

– În comparaţie cu oraşe similare europene, eventual oraşe universitare, cum sunt chiriile în Cluj, raportate aceste chirii şi la preţul de vânzare al locuinţelor respective?

– Peste tot în Europa Occidentală aceste lucruri sunt reglementate, aceste pieţe nu sunt lăsate să funcţioneze de la sine. Iar unde sunt lăsate să mearga pe cont prețurile cresc. E instructiv cazul Berlinului care avea chirii controlate, apoi au dereglemetnat si prețurile au luat-o razna. Acum din nou reglementează piața chiriilor cu controlul strict al prețurilor să nu prevină transformarea structurii sociale a orașului. O mare parte din vitalitatea Berlinului vine din faptul că diferite categorii de oameni pot să contribuie la cultura și economia locuilui. La noi în Cluj, problema nu e că avem mulţi studenţi, ci că avem o creştere în sectorul de servicii. La fel ca alte oraşe din Europa, şi în Cluj avem o reconversie din zona industrială spre zona de servicii. În Cluj, chiriile sunt mai mari decât în oraşe similare din Europa.

– O proiecţie? Unde o să meargă preţul la chirii?

– Mai sus. Şi Clujul o să devină un oraş complet neplăcut, cu un trafic tot mai mare şi cu chirii tot mai mari.

Citiţi şi: Tudor Marc, Welt Imobiliare: „Se cere și câte 1.000 de euro chirie pentru apartamente cu două camere”

– Şi stratificarea va fi şi mai accentuată? Vor fi mai mulţi care vor locui în satele limitrofe?

– Dacă lucrul acesta nu se rezolvă rapid la nivel naţional printr-o altă politică de asigurare a locuinţelor accesibile, prin schimbarea legii locuinţelor, prin permiterea de taxări diferențiatea chiriilor și tranzacțiilor imobiliare, care să permită municipalităţii o intervenţie mai mare…da, așa se va întâmpla. Clujul va fi tot mai stratificat, neinteresant, snob. Noi nu construim acum pentru toată lumea, construim pentru foarte puţini oameni, pentru cei care ne aduc ratele de profit cele mai mari.

– Se va dezvolta locuirea şi alte sate limitrofe Clujului, pe lângă cele cunoscute?

– Cel mai probabil. Dar acum depinde, pentru că şi zona de investitori e stratificată şi deocamdată ratele de profit cele mai mari sunt în Cluj.

Citiţi şi: Chirii de lux. Pe lună sau pe noapte