Tudor Marc, Welt Imobiliare: „Se cere și câte 1.000 de euro chirie pentru apartamente cu două camere”

Chiriile practicate în municipiul Cluj-Napoca au crescut considerabil în ultima perioadă a acestui an. Cei care doresc să închirieze un apartament în inima Transilvaniei se plâng de acest aspect, în timp ce proprietarii se bucură din plin de boomul imobiliar, câștigând sume considerabile, chiar dacă oferta propriu-zisă este una modestă. Cu un buget de 200 de euro, de exemplu, poți găsi, dacă ai noroc, o garsonieră de 20 mp într-o zonă bună a orașului, fără finisaje însă.

Prețurile pentru două camere trec lejer de 400 de euro în toate cartierele orașului, ajungând chiar la 1.000 de euro în centru. Cu toate acestea, între cerere și ofertă există un echilibru. Pentru a vedea cum s-a ajuns la această situație, Transilvania Reporter a discutat cu Tudor Marc, Senior Broker în cadrul Welt Imobiliare, care ne-a făcut o radiografie a situației actuale a pieței chiriilor din cadrul municipiului Cluj-Napoca. Pe ce loc se situează Clujul în topul orașelor care practică cele mai mari chirii, dar și la ce trebuie să ne așteptăm pe viitor, aflăm în cele ce urmează.

Reporter: Clujul este un oraş din ce în ce mai scump, dacă ar fi să ne raportam la piaţa imobiliară, dar nu numai. În momentul de faţă avem de-a face cu cele mai mari chirii înregistrate în Cluj în ultimii ani. Care sunt factorii care au dus la această creştere?

Tudor Marc: Prețurile/chiriile din Cluj au crescut în același trend ascendent al orașului. Mă refer la dezvoltarea economică și culturală a orașului. Salariile tot mai bune plătite în oraș, condițiile și nivelul de trai, investițiile private și cele ale autorităților publice sunt un adevărat magnet pentru angajați și proaspăt absolvenți ai facultăților. Să nu uităm că în Cluj vin din ce în ce mai mulți studenți din Moldova, Banat sau Muntenia, studenți care renunță la centrele universitare consacrate precum Iași, Timișoara sau București și prefera să vina la Cluj-Napoca.

Totodată, orașul este limitat adminisatrativ. Acesta nu mai are multe direcții de dezvoltare imobiliară, iar intravilanul orașului deja este restrâns. Spre deosebire de Cluj, intravilanul Bucureștiului este încă unul larg, și care încă se mai poate dezvolta foarte mult, de aceea prețurile de vânzare și chiriile percepute în aceste zone nou dezvoltate ale Bucureștiului sunt mai mici decat cele percepute în limitele administrative ale municipiului Cluj-Napoca.

Reporter: Pe ce loc se situează Clujul dacă ar fi să ne referim strict la preţul chiriilor?

T.M: Probabil Clujul se situează pe primul loc al chiriilor minime percepute, în special pentru garsoniere, apartamente de o cameră și două camere și probabil pe locul doi la chiriile maxime plătite/solicitate, după București.

Reporter: Care sunt următoarele oraşe din top cinci?

T.M: Cu siguranță, după București și Cluj urmează Timișoara, iar în top cinci intră Brașov, Constanța sau Iași.

Reporter: Care sunt cele mai ieftine chirii din Cluj la ora actuală, dar cele mai scumpe?

T.M: Cele mai mici chirii se plătesc pentru garsoniere cu suprafețe de aproximativ 20 mp, regăsite în periferiile orașului, zone mărginașe sau în zona fostelor platforme industriale – Baciu, Dâmbu Rotund, Iris, Bulevardul Muncii. Prețurile încep de la 150 – 180 euro. În schimb prețurile medii pentru o astfel de proprietate în cartierele mari ale orașului, la o suprafață de 30 mp, încep de la 250 euro/lună.

Reporter: Care a fost cea mai mare chirie percepută pentru un apartament de două camere din zona centrală în ultimele trei luni?

T.M: În ultimele trei luni cea mai mare chirie plătită pentru un apartament de două camere în zona centrală a fost de 750 euro, însă pe piață există la momentul actual și chirii solicitate de 1.000 euro (care au inclus TVA și cheltuieli).

Reporter: Dacă am un buget de 200 de euro, de exemplu, alocat pentru chirie, ce fel de chirii aş putea să găsesc?  

T.M: În cel mai bun caz se poate găsi o garsonieră într-o zonă bună a orașului, fără finisaje și cu o suprafață de maxim 25 mp. Pe măsură ce renunțăm la zonă, apar finisaje în plus sau metri pătrați de suprafață.

Reporter: Care ar fi o medie s umelor cu care se închiriază un apartament de două camere în principalele cartiere ale oraşului?

T.M: Dacă ne raportam la un apartament de  două camere, 50 mp, finisaje medii-moderne situația este următoarea: Andrei Mureșanu – 500 euro, Bună Ziua – 400 euro, Centru – 500 euro, Gheorgheni – 425 euro, Mărăști – 425 euro, Grigorescu – 400 euro, Plopilor – 425 euro, Mănăștur 400 euro, Zorilor – 500 euro.

Reporter: La Cluj Napoca a fost înfiinţată de curând un fel de poliţie a chiriilor. Este vorba despre un ONG care semnalează, spune acesta, „chiriile nesimţite”, cu scopul de a trage un semnal de alarmă vizavi de ceea ce se întâmplă pe piaţa chiriilor şi nu în ultimul rând de a aduce în atenţia celor care îşi caută o chirie faptul că aceste sume sunt nejustificate. Cum vedeţi acest aspect?

T.M: Este o piață imobiliară liberă, iar nivelul acesteia este reglat de cerere și ofertă. Contractul de închiriere se semnează prin acordul ambelor părți. Cu siguranță când nu va mai exista cerere la aceste prețuri, oferta va fi mai mare și automat prețurile se vor regla de la sine. Aș recomanda asociației să facă demersuri pe lângă autoritățile locale să stimuleze oferta prin viabilizarea de noi zone ale intravilanului orașului, dezoltarea căilor de acces rutier și transport în comun rapid spre/dinspre oraș spre aceste zone, stimularea construcției de proiecte noi și deblocarea problemelor din urbanismul clujean (PUZ-uri). Astfel ar crește oferta și prețurile chiriilor s-ar regla ca atare, iar chiriașii s-a orienta și spre aceste zone nou construite. Momentan toată lumea se “înghesuie” în limitele “vechi” ale orașului.

Reporter: Consideraţi că sunt chiriile din Cluj nejustificat de mari? Este această creştere una artificială?

T.M: Nivelul actual al pieței chiriilor este dat de principiul cererii și al ofertei, așa cum funcționează toate piețele imobiliare din lume, precum și pietele financiare sau bursiere.

Reporter: Aţi oferit consiliere în ceea ce priveşte sumele pentru închirierea unui apartament la Cluj, clienţilor dumneavoastră sau aceştia îşi impun propriile preţuri?

T.M: De regulă, proprietarii își impun prețurile având în vedere cererea foarte mare pentru închiriere. Agenția imobiliară, în calitatea sa de intermediar, asigură echidistant consilierea ambelor categorii de clienți – atât proprietarii, cât și chiriasii, și nu se poate raporta decât la prețurile medii practicate pe piață.

Reporter: Există contructori care investec în ridicarea unor imobile, pentru ca apoi să închirieze apartamentele  persoanelor fizice? Aţi întâlnit astfel de cazuri pe piaţa din Cluj?

T.M: Da, există deja dezvoltatori în Cluj-Napoca care privesc construirea unui imobil și ulterior închirierea sa ca pe un business. Îi putem număra pe degetele de la mâini. Este un business la început de drum, dar am convingerea că se va dezvolta cu timpul. Momentan aceștia practică sistemul de Aparthotel (închiriere în regim hotelier), nu de închiriere pe perioadă îndelungată, pentru că sistemul de aparthotel, cu toate costurile aferente, poate aduce un randament de recuperare a investiției cu 20% mai bun, decat închirierea pe perioada îndelungată.

Reporter: Cum credeţi că va evolua piaţa chiriilor până la finalul acestui an? Ce surprize ne pot aştepta de la 1 ianuarie?

T.M: Până la sfârșitul anului probabil nu vom fi martorii unor evoluții suprinzătoare.Vom asista la „corecția” anuală a chiriilor percepute în sezonul de vară, și aici vorbim de o scădere cu aproximativ 5%, respectiv revenirea la nivelul chiriilor percepute în lunile mai-iunie.

De la începutul anului viitor cu siguranță nu vom asista la o scădere a chiriilor, în cel mai bun caz la o stagnare a acestora.