Tudor Marc, agent imobiliar: „Clujul ne-a surprins și ne surprinde tot timpul”

Piața imobiliară clujeană este într-o continuă schimbare. Pentru a lua „pulsul” pieței, Transilvania Reporter a discutat cu Tudor Marc, agent în cadrul Welt Imobiliare. Acesta ne-a explicat motivele pentru care prețurile au crescut atât de mult în ultima perioadă, care sunt cele mai căutate zone din oraș, precum și ce anume îi determină pe tot mai mulți clujeni sau străini să își investească economiile în imobiliare.  

Reporter: Cum ar putea fi caracterizat anul 2017 din punct de vedere al evoluției pieței imobiliare din Cluj-Napoca? Se construiește foarte mult în ultima perioadă, în locuri mai mult sau mai puțin așteptate. Cât de mult influențează acest lucru piața?

Tudor Marc: Anul 2017 se anunță a fi anul marilor proiecte imobiliare. Se vor finaliza sau vor începe proiecte imobiliare de anvergură. Amintim aici zona semicentrală – axa Piața Mihai Viteazu – Piața Abator, zona Iulius Mall și Sopor, Zona Bună Ziua sau zona Fabricii. Se construiește de asemenea la periferiile orașului – Dâmbu Rotund, Câmpului, Borhanci sau la intrarea în oraș pe arterele principale – Calea Florești, Calea Turzii, Calea Someșeni, Calea Baciului și cât de curând pe Valea Chintăului.

Din anul 2014 avem o continuă creștere a prețurilor, în general cu 10% pe an, ceea ce face ca la început de 2017 să avem o creștere a prețurilor de peste 30-35 % față de 2014.

Momentan cererea de apartamente este mult mai mare decât oferta, deci prevedem o creștere a prețurilor în anul 2017. Nu este exclusă o stagnare a acestora în anul următor, dar Clujul ne-a surprins și ne surprinde tot timpul. Putem însă spune că la acest moment avem un deficit foarte mare de ofertă în special pe segmente de apartamente în bloc vechi sau în bloc nou, dar cu carte funciară. Din păcate pentru cei creditați de bănci și din fericire pentru constructori, un număr foarte mare de apartamente (dacă nu toate) se vând în faza de proiect / șantier sau înainte de finalizarea lucrărilor.

Reporter: La ce aspecte sunt cel mai atenți cumpărătorii în momentul în care doresc să își achiziționeze o locuință în Cluj?

Tudor Marc: Cumpărătorii din piața imobiliară clujeană cunosc în general prețurile și își adaptează cerințele de regulă după buget. O importanță tot mai mare se acordă locației (zonei – cât e de aproape e de centru / job, conectivitate, siguranță, infrastructură). Apoi, clienții sunt foarte atenți la calitatea construcției și numele dezvoltatorului. În Cluj deja putem vorbi de anumite branduri  în imobiliare sau de dezvoltatori care au un oarecare renume, în sens pozitiv, și care vând foarte multe apartamente prin recomandări de la alți cumpărători anterior. Recomandarea de la client la client este valabilă și în cazul agenției imobiliare cu care clientul alege să lucreze, și desigur, și agenția își alege de regulă proiectele pe care le promoveaza. Desigur contează mult prețul, dar acesta se compune din locație ori mp, deci aceste aspecte sunt direct proporționale.

Reporter: Care sunt cele mai căutate zone din Cluj la ora actuală? Dar cele mai puțin căutate?

Tudor Marc: Nu putem spune că există anumite zone mai căutate sau mai puțin căutate. În Cluj sunt proprietăți pentru toată lumea. Desigur lumea dorește o zonă bună, dezvoltată, cu infrastructură și conectiviate. Unii preferă Centrul sau Semicentrul, alții preferă zonele liniștite, și atunci se îndreaptă spre Grigorescu sau Gheorgheni, imobilele vechi. Alții doresc să ocolească aglomerația din Centru și să fie aproape de job, și atunci aleg Mănăștur (joburi în zona Florești, Polus) sau Mărăști (joburi în zona de aeroport, Iulius Mall, The Office, Apahida, Someșeni). Alții preferă periferia pe considerente de buget. Deci sunt de toate pentru toti.

Reporter: Ce fel de prețuri se practică pe piața clujeană, dacă ar fi să ne referim la cele mai mici și la cele mai mari pe metru pătrat? Care ar fi o medie acceptată de către investitori?

Tudor Marc: Dacă e sa vorbim de cele mai mici prețuri în Cluj-Napoca pentru  apartamente de una și două  camere, acestea încep de la 950 euro/mp la periferie (Dâmbu Rotund spre Baciu, zona Oașului – Bulevardul Muncii sau Sopor – Borhanci) și pot ajunge la 1700 euro/mp în zona ultracentrala și centrală a orașului. Cu cât crește suprafața, respectiv metri pătrați ai proprietății, cu atât scade și prețul pe mp.

Reporter: Dacă în 2015 exista o oarecare temere pentru achiziționarea apartamentelor în faza de proiect, acum acest lucru se întâmplă cu majoritatea apartamentelor din zonele centrale, dar nu numai. Cum se explică acest lucru?

Tudor Marc: Cererea foarte mare pe piața clujeană a modificat „habit-ul”cumpărătorilor. Așa cum ziceam, deja în Cluj sunt anumite branduri sau dezvoltatori renumiți, iar acest lucru dă încredere cumpărătorilor de apartamente în fază de proiect. De asemenea, în ultimii ani nu s-au anunțat insolvențe sau falimente răsunătoare în piața imobiliară. În plus, față de 2007-2008, avansurile percepute sunt mai „confortabile psihic” de 5-10%. Desigur, unii constructori oferă discount pentru plăți anticipate în avans. În schimb în 2008 dacă nu plăteai un avans foarte mare sau chiar integral, uneori nici măcar nu se accepta vânzarea apartamentului către client.

Reporter: Cine sunt principalii cumpărători? Se spune că piața IT este cea care dă „tonul” la Cluj.  E adevărat sau sunt și alte segmente care se evidențează din acest punct de vedere?

Tudor Marc: Segmentul IT a fost, este și va fi probabil un segment important al pieței imobiliare clujene și în ce privește achiziția,dar și închirierea. Este adevărat că salariile în acest domeniu sunt mari, dar asta nu înseamnă ca domeniul IT dă tonul la vânzările în faza de proiect. Mulți dintre aceștia accesează credite. Dacă nu doresc să achite un avans (rezervare) la faza de proiect, atunci la finalul construcției, din păcate, nu vor avea prea multe apartamente de ales, dacă nu chiar deloc.

Să nu uităm totuși că în Cluj  sunt multe alte multinaționale care nu activează în domeniul IT și care plătesc foarte bine. Clujul este de asemenea și un important centru bancar, dar în primul și primul rând universitar. Mulți studenți stau în chirie și ulterior, după absolvire, decid să rămână în Cluj, urmând a-și achiziționa o locuință. De multe ori, părinții studenților veniți din alte județe cumpără locuințe pentru aceștia în Cluj, aceștia reprezentând un procent important din totalul cumpărătorilor de pe piață.

În schimb, din 2014 încoace s-a reactivat puternic segmentul investițional – achiziție pentru închiriere. Foarte mulți români din străinătate, locuitori din alte județe investesc la Cluj pentru închiriere. Aceștia au ridicat foarte mult piața clujeană și cererea. E și logic, la 50.000 euro în bancă primești dobândă la depozit 200 euro pe an. Cu 50.000 euro cumperi un apartament în bloc nou în zona bună în Cluj și primești chirie 3.000 euro pe an.

Reporter: Au crescut numărul apartamentelor achiziționate prin programul Prima Casă?

Tudor Marc: Nu, numărul de apartamente tranzacționat prin Prima Casă a rămas relativ constant. În schimb am observat o ușoară creștere a clienților ce accesează credite ipotecare (în afară de avansul mai mare, în rest condițiile de creditare sunt similare creditului Prima Casă).

Reporter: Care sunt prețurile practicate în Cluj? Putem spune că este unul dintre cele mai scumpe orașe din punct de vedere al pieței imobiliare?

Tudor Marc: Da, orașul Cluj-Napoca, așa cum relevă toate analizele și indicii, precum și realitatea din piață, este cel mai scump oraș din țară, ca prețuri medii.

Bucureștiul depășește de departe Clujul la prețurile din zona centrală (2000 – 2.500 euro/mp) însă recuperează la partea de periferie, având un intravilan foarte vast, iar prețurile încep de la 700 euro/mp, ceea ce trage pretul mediu/mp în București sub orașul de pe Somes. Clujul este mult mai restrâns, extins aproape la maximul limitelor sale administrative, și atunci tot ce se construiește, practic, este în oras.

Reporter: Dar prețurile chiriilor? Care este motivul pentru care au crescut atât de mult? În zonele centrale sunt comparabile prețurile cu cele din București.

Tudor Marc: Chiriile au crescut datorită cererii foarte mari de pe piață, dar și datorită pretențiilor clienților, care implică investiții din partea proprietarilor. În plus, dezvoltarea continuă a orașului atrage tot mai mulți oameni să se mute în Cluj, fie cu jobul, fie cu totul.

Însă nu putem compara chiriile din zona centrală a Clujului cu cele din București. Acolo, în zona centrală / rezidențială de lux avem o cu totul altă clientelă: CEO, directori companii, instituții, ambasade etc. Însă, pe zona de cartiere, chiriile din Cluj sunt comparabile cu cele din București.

Reporter: Care sunt pricipalii „actori” care caută la ora actuală o chirie în Cluj?

Tudor Marc: Studenții, absolvenții care decid să rămână în Cluj și angajații tineri din diferitele segmente economice.

Reporter: Sunt studenții străini care studiază în Cluj un factor determinant pentru scumpirea chiriilor, mai ales în zonele universitare?

Tudor Marc: Da, studenții străini au o mică contribuție la creșterea chiriilor, în special în zona Centrală, cartier Zorilor, Hașdeu sau Plopilor. Mai nou și partea de Grădini Mănăștur. Însă aceștia au și pretenții la finisaje, ceea ce i-a făcut pe mulți proprietari de apartamente să facă investiții importante în ceea ce privește finisajele și dotările.

Studenții străini de altfel contribuie, ca și studenții romani, și la dezvoltarea economică a altor ramuri economice ale orașului – hotel (părintii care îi vizitează), alimentație publică, distracție de noapte și chiar sport (fitness sau prezența la meciurile echipelor clujene).

Reporter: Conform arhitectului șef al orașului zona în care se construiesc în prezent cele mai multe blocuri este cartierul Bună Ziua. Cum este situația aici din punctul de vedere al agențiilor? Cum sunt vânzările pe această zonă?

Tudor Marc: Într-adevăr Bună Ziua este zona unde sunt concentrate multe și se anunță și alte proiecte de anvergură. Este singura zonă compactă cu terenuri libere, și este normal să fie acolo concentrate șantiere. Vânzările de apartamente noi în fază de proiect, în zona Bună Ziua, au un ritm mai lent de vânzare decât în zonele centrale, însă dezvoltatorii reușesc vânzarea apartamentelor în procent de 70-75% până la finalizarea imobilelor, iar restul în decurs de câteva luni, în special prin credit ipotecar/ Prima Casă.

 [stextbox id=”custom”]

Principale motive de creștere a prețurilor:

• Cerere foarte mare, ofertă foarte mică
• Dezvoltarea economică a orașului (în special domeniu IT și industrie), locuri de muncă foarte multe în corporații
• Mulți tineri după terminarea facultății rămân în Cluj, și pot accesa credite cu dobânzi extrem de atractive.
• Reversul medaliei face ca dobânzile la depozite să fie între 0,30 – 0,50 % pe an, mulți clienți retrag bani din bănci și investesc în imobiliare, unde o chiria anuală le asigură un venit de 10 ori mai mare decât dobânda băncii.
• Universitățile din Cluj, numărul tot mai mare de studenți străini din oraș, care închiriază, și mai nou, și cumpără imobile în oraș. De asemenea, părinții studenților preferă să facă o investiție imobiliară decât să plătească o chirie (care au și ele un nivel ridicat, și există și pe acest segment o criză de oferte).

[/stextbox]