Clujul, fruntaș în rândul celor mai scumpe locuințe și chirii din țară

Piața imobiliară din Cluj-Napoca este în continuă dezvoltare. Orașul își schimbă înfățișarea de la o lună la alta și unde te aștepți mai puțin, apare un bloc nou sau un ansamblu întreg. Cerere există, astfel că investitorii nu fac altceva decât să acopere o nevoie reală, dezvoltându-și totodată afaceri înfloritoare. Majoritatea investitorilor găsesc cumpărători încă din faza de proiect, la fel ca înainte de criză. Diferă însă prețurile. Clujul este în topul celor mai scumpe orașe din România dacă ne raportăm la prețul locuințelor, ratelor lunare sau al chiriilor practicate aici. Cu toate acestea există și excepții. În „marea de scumpiri”, locuintele cu un grad ridicat de confort de la periferii, în special locuințele cu trei sau patru camere, s-au depreciat cel mai mult la începutului acestui an.

Conform celor de la Blitz Imobiliare, de la începutul anului, până în momentul de față, prețurile au crescut cu 15 euro/mp, respectiv 35 euro/mp, în funcție de zonă. Față de primul trimestru al anului trecut, indicele/ Cluj a crescut considerabil: cu 80 euro/mp în luna ianuarie, cu 87 euro/mp în luna februarie și cu 77 euro/mp în luna martie. O mărire a prețului/mp indică și indicele Cluj și vecinătăți astfel: cu 110 euro/mp în luna ianuarie, cu 95 euro/mp în luna februarie și cu 119 euro/mp în luna martie.

Cele mai căutate cartiere în 2017, care au avut creșteri în primul trimestru al anului sunt: Centru – cotat cu pretul de 1,446/mp în luna martie, Andrei Mureșanu – cotat cu prețul de 1,406/mp în luna martie și Gheorgheni – cotat cu prețul de 1,401/mp în luna martie. Potrivit Blizz Imobiliare, situația este asemănătoare și în ceea ce privește topul cartierelor pe primul trimestru al anului 2016, excepție făcând locul al treilea, cartierul Grigorescu, în defavoarea cartierului Gheorgheni. În luna martie a anului trecut, cele mai costisitoare apartamente au fost în următoarele zone: Centru – 1,336 euro/mp, Andrei Mureșanu – 1,312 euro/mp și Grigorescu – 1,239 euro/mp.

Indicele mediu Blitz pentru apartamentele de vânzare din municipiul Cluj-Napoca, în primele trei luni ale anului, a raportat valoarea de 983 euro/mp, față de 978 euro/mp la sfârșitul anului trecut. Prețul mediu al apartamentelor din municipiu și din localitățile vecine s-a menținut la un nivel relativ constant, 862 euro/mp față de 861 euro/mp la finele lui 2013.

Creșteri semnificative

Apartamentele cu o cameră și garsonierele din municipiul Cluj-Napoca au costat în medie în primul trimestru, 1.000 euro/mp, față de 991 euro/mp cât costau la sfârșitul anului trecut. Aceasta creștere nu s-a înregistrat însă și în cazul apartamentelor cu o cameră și garsonierelor din vecinătăți. Conform trendului indicelui Blitz general, acestea s-au scumpit doar cu 1 euro/mp, de la 850 euro/mp în decembrie, la 851 euro/mp- media primului trimestru.

În cazul apartamentelor cu două camere, media primului trimestru pentru Cluj-Napoca a fost de 983 euro/mp, față de 981 euro/mp cât era în luna decembrie. Pentru apartamentele cu două camere situate atât în Cluj-Napoca, cât și în zonele limitrofe, valorile medii ale prețurilor au fost de 830 euro/mp, media primului trimestru, respectiv 826 euro/mp valoarea medie de la finele anului trecut.

 

Excepția de la „regula” scumpirii

Apartamentele cu trei, patru camere din Cluj-Napoca au costat 977 euro/mp în primul trimestru, fața de 972 euro/mp în decembrie, iar excepția de la regulă o da acelasi tip de apartament, dar situat în Cluj și localitățile vecine, care s-a ieftinit în primul trimestru, ajungând de la 899 euro/mp în decembrie, la 889 euro/mp în primul trimestru al lui 2017.

Indicele Blitz prezintă valoarea medie, exprimată în euro/mp, a prețurilor publice pentru diferite categorii de proprietăți imobiliare, ținând cont de caracteristicile generale ale acestora: tip, zonă, număr de camere.

[stextbox id=”custom”]

Topul cartierelor, în funcție de preț pe primul trimestru

În top trei intră Centru, cartierul Grigorescu și cartierul Zorilor.

1. Centru – 1076 euro/mp, față de 1074 euro/mp la sfârșitul anului trecut;
2. Grigorescu – 1043 euro/mp, față de 1028 euro/mp;
3. Zorilor- 1016 euro/mp, față de 1005 euro/mp;
4. Gheorgheni- 1015 euro/mp, față de 1016 euro/mp;
5. Europa- 1014 euro/mp, față de 1018 euro/mp;
6. Mărăști- 1000 euro/mp, față de 998 euro/mp;
7. Bună Ziua- 985 euro/mp, față de 953 euro/mp;
8. Mănăștur- 916 euro/mp, față de 896 euro/mp;
9. Florești- 520 euro/mp, valoare identică cu cea înregistrată la finele lui 2013.

[/stextbox]

Evoluția prețurilor

Potrivit Welt Imobiliare, în aprilie 2012 prețul mediu de vânzare / mp util la un apartament cu trei camere a fost de 970 euro, iar la garsonieră sau un apartament cu o cameră prețul a fost de 1070 euro. Media prețurilor pe mp util la toate tipurile de apartamente în prima parte a anului 2012 s-a situat în jurul valorii de 990 euro.

Dacă privim în trecut, putem observa faptul că la jumătatea anului 2008, prețul mediu/mp util a atins valoarea de 1500 euro după care a urmat o scădere accentuată până la începutul anului 2009 când prețul de vânzare ajungea undeva la 1100 euro / mp util. Prețului a scăzut lent, până în anul 2011 când a coborât sub pragul psihologic de 1000 euro / mp. Din semestrul doi al anului 2011 și până în prima jumătate din 2012 se poate vorbi de o stabilitate a prețurilor pe piața imobiliară din Cluj.

Prețul unui apartament sau a unei garsoniere din blocurile vechi, construite în cartierele din Cluj Napoca înainte de 1990 a atins valoarea maximă de la sfârșitul anului 2007 până la începutul anului 2008. Astfel, garsoniererele confort 1 cu suprafață utilă de 28 mp costau peste 50.000 euro, apartamentele cu două camere 60.000 euro, cele decomandate se vindeau cu 75.000 -80.000 euro, apartamentele cu trei camere depășeau valoarea de 100.000 Euro, iar pentru patru camere cumpărătorii au plătit peste 120.000 euro. În zona din centrul orașului Cluj-Napoca prețul a crescut și mai mult, până la 2.000 euro/mp util. Tot atunci, un loc de parcare a ajuns să se vândă cu 3.000 euro, iar un garaj subteran cu 6000 – 10.000 euro.

În 2009, în zona ultracentrală nu s-a înregistrat o scădere semnificativă de prețuri, întrucât aici proprietarii nu s-au grăbit să coboare prețul sub 2.000 euro/mp util. Aici prețurile au început să scadă în 2011, 2012,, urând ca prețurile să fie nefiresc de uniforme în tot orașul.

În primăvara anului 2009 cele mai multe cereri s-au înregistrat pentru apartamente cu două camere din blocuri nou construite și finalizate, prețurile de tranzactționare fiind în general între 750-1000 euro/mp util.

În Cluj Napoca s-a creat o pătură mijlocie suficient de puternică financiar care și-a permis cumpărarea de apartamente cu sau fără credite ipotecare sau imobiliare.

Cele mai mari rate pentru achiziționarea unui apartament

Potrivit unei analize publicate pe site-ul Storia.ro în luna martie, angajații din județul Cluj resimt cel mai mult povara ratelor lunare pentru cumpărarea unui apartament cu una sau două camere. Chiar dacă salariul mediu din Cluj este de 18 ori mai mic față de cel din București, prețul ratelor este de 15% ori mai mare. Concret, în cazul achiziției unui apartament cu două camere, rata lunară plătită pentru un credit prin Prima Casă echivalează cu 47% din salariul mediu al unui angajat clujean, cu mult peste media Bucureștiului, de numai 34% din venitul lunar.

 „În momentul acesta, Clujul trece printr-o perioadă de creștere similară cu cea din anii 2007-2008. Orașul se dezvoltă foarte rapid, cererea a ajuns să fie mult mai mare decât oferta și, în acest context, din ce în ce mai mulți oameni trec peste bariera prețului cu gândul că fac o investiție de lungă durată. Cu siguranță prețurile se vor stabiliza în următoarele 12 luni, iar procesul de vânzare va fi unul mult mai calculat și mai bine informat”, explică Sorin Bălan, Head of Storia.ro și OLX Real Estate.

„Chiar dacă salariile sunt mai mici decât cele din București, iar prețurile locuințelor sunt mai mari, percepția clujenilor față de orașul lor este una foarte bună. Potrivit studiului realizat de Storia.ro care a analizat percepția oamenilor asupra costului vieții din orașul și cartierul în care locuiesc, Cluj a ieșit pe locul doi în topul orașelor cu cel mai avantajos cost al vieții din România. Mulțumirea resimțită de clujeni față de stilul lor de viață reprezintă încă o explicație pentru faptul că sunt dispuși să scoată mai mulți bani din buzunare pentru o locuință în Cluj-Napoca”, spune Sorin Bălan.

Potrivit studiului, clujenii plătesc cele mai mari rate lunare, indiferent de modul de creditare ales. Astfel, pentru o garsonieră achiziționată prin programul Prima Casă, rata lunară este de 32% din salariul mediu net din județ și 30% din salariul lunar dacă e cumpărată prin credit imobiliar standard.

După județul Cluj-Napoca, primele poziții sunt ocupate de Dolj, Iași, Mureș, Brașov, Bihor, Prahova și Brăila. Capitala se sitează pe poziția a 15-a.

Pentru o locuință cu două camere, un clujean care obține salariul mediu net va plăti 47% din veniturile sale lunare net (dacă achiziționează locuința prin Prima Casă) și 45% dacă o va cumpăra prin credit imobiliar standard. Imediat în clasamentul județean, urmează Constanța, Dolj, Timiș, Iași, Maramureș, Bihor și Brașov.

În București, unde există și cele mai mari salarii, achiziția unei garsoniere înseamnă o rată de 22% din salariul mediu din municipiu prin programul Prima Casă și 21% din salariul mediu net prin creditul imobiliar standard, peste media națională. Pentru achiziția unui locuințe cu 2 camere, rata lunară consumă doar o treime (34%) din salariul mediu din municipiu dacă locuința este cumpărată prin Prima Casă și 32% dacă este achiziționată prin credit ipotecar.

Cele mai mari chirii din țară

Nu doar ratele sunt mari la Cluj, ci și chiriile. Ba mai mult, în unele zone chiriile lunare depășesc lejer costul ratelor apartamentelor achizționate prin programul Prima Casă pe o perioadă de 30 de ani, cu 10 sau chiar 20%, se arată într-o analiză realizată de platforma imobiliară studia.ro.

Pentru un apartament cu două camere, de exemplu, chiria ajunge la 48% din salariul lunar și 64% dacă își închiriază o locuință cu trei camere, față de o rată cu o pondere lunară de 34%, respectiv 46% prin programul Prima Casă.

La nivel national, prețul pentru închirierea unei garsoniere pornește de la 130 de euro pe lună, în timp ce la Cluj, chiria medie este de 200 – 230 de euro pe lună.

Costul închirierii unui apartament cu două camere reprezintă la nivel național aproape jumătate (48%) din salariul mediu net al unui angajat din România. Închirierea unei astfel de locuințe reprezintă 72% din salariul mediu net al unui angajat din Cluj-Napoca.

În ceea ce privește închirierea apartamentelor cu două camere, Clujul a depășit Bucureștiul cu 40 de euro! În medie, la Cluj un astfel de apartament se închirează cu 370 de euro, în timp ce un apartament similar din capitală se închiriează cu 330 de euro. Diferența dintre Cluj și Brașov, ultimul ocupând locul patru în acest top, după Ilfov (290 de euro) este semnificativă. În Brașov un aparament cu două camere se închirează în medie cu 250 de euro pe lună. 

Costul închirierii unui apartament cu trei camere reprezintă la nivel național aproape două treimi (64%) din salariul mediu net al unui angajat din România. Un angajat din Cluj-Napoca plătit cu salariul mediu pe economie nu-și permite să plătească prețul pentru chiria unui apartament cu trei camere, întrucât închirierea unei locuințe cu trei camere reprezintă 107% din salariul mediu net din județ.

În medie, închirierea unui apartament cu trei camere costă 250 de euro pe lună la nivel național. La Cluj, însă prețurile medii depășesc lejer 540 de euro.

„A doua piață rezidențială după dimensiuni din România este reprezentată de Cluj-Napoca și împrejurimi, în special Florești”, precizează un studiu realizat de Coldwell Banker România. Datele companiei arată că aproximativ 4.200 de locuințe ar urma să fie livrate la nivel regional în 2017, cea mai mare parte (80%) a unităților aflate în dezvoltare în Cluj-Napoca adresându-se segmentului middle market.