Experiment urban unic: aproape totul despre cartierul Sopor

Proiectul viitorului cartier Sopor a pus Clujul, peste noapte, în avangarda dezvoltării României, din punct de vedere urbanistic. Orașul cunoscut pentru cartierul-dormitor Mănăștur, pentru periferiile improvizate și disfuncționale ca Bună Ziua sau Europa sau pentru favela de pe Calea Dezmirului își propune să dezvolte un cartier-model pentru toată țara, după cele mai bune practici existente în Europa. Sopor ar urma să aibă în jur de 250 de hectare, cât Mănășturul, și să fie casă pentru 50-70.000 de clujeni.

În acest scop, s-a organizat, în ianuarie 2019, o primă dezbatere publică, iar în iunie a fost lansat un concurs de idei pentru elaborarea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) Sopor, concurs supervizat de Ordinul Arhitecților din România, cu un juriu internațional. Rezultatele concursului au fost anunțate în 10 octombrie 2019.

Proiectul câștigător arată formidabil pe hârtie: un orășel de 270 de hectare, cu case și blocuri de patru sau cel mult șase etaje, zone verzi, spații comerciale, cabinete medicale, grădinițe, școli ș.a.m.d, toate situate la cel mult 20 de minute de mers pe jos. De asemenea, vor exista bulevarde trasate de la început, transport public și modalități de deplasare alternativă, care pun accentul pe respect față de mediul înconjurător, încurajând mersul pe jos și cel pe bicicletă. În plus, cartierul ar urma să aibă acces la viitoarea centură de ocolire metropolitană și va fi mărginit de Parcul Est, care și el arată foarte bine, dar există numai pe hârtie.

Labirintul cu pereți electrici

Până aici a fost partea ușoară. Practic, spun specialiștii consultați de Transilvania Reporter, în acest moment vorbim doar de un desen bun, care are în spate un concept clar și coerent. Toate acestea sunt inițiate și dublate de bunele intenții ale administrației locale.

Dar, până la concretizarea soluției câștigătoare, drumul este lung și se aseamănă cu cel al șoricelului care are de străbătut un labirint pentru a ajunge la bucata de brânză. Labirintul, în acest caz, sunt cele circa 700 de parcele de teren agricol privat, din care va fi compus viitorul cartier, dintre care cele mai mici au în jur de 500 de metri pătrați, iar cele mai mari sunt spre 9.000 de metri pătrați. Acestea trebuie transformate, prin comasare, în parcele configurate pentru a corespunde PUZ. La final, pe noile parcele, se vor construi, de către antreprenori privați, locuințele și vor fi amenajate spațiile publice, la acestea din urmă putând să contribuie, sub o formă sau alta, și primăria.

Iar dacă acest demers nu pare suficient de dificil, să ne imaginăm că prin pereții labirintului trece curent electric. În cazul de față, este vorba despre reticența proprietarilor privați față de un proces care, sub o formă sau alta, le va schimba proprietatea.

Președintele Ordinului Arhitecților din România, Alexandru Găvozdea, crede, de altfel, că gestiunea proprietății va fi cea mai mare provocare.

„E foarte greu să convingi oamenii să se adune la un loc, să se asocieze pentru interesul comun, să pună, în speță, tot terenul într-o mare găleată, după care să aibă încredere că acest proces, odată încheiat, se va solda cu redistribuirea către ei, în proporțiile juste și echitabile a ceea ce rămâne, după ceea ce se reține pentru utilitatea publică”, a exemplificat acesta.

În acest context, munca de convingere a proprietarilor va fi cea mai importantă și ea nu poate fi girată de un privat, în absența primăriei locale, care poate fi singurul garant că lucrurile vor merge corect și cineva nu va încerca un matrapazlâc, mai crede șeful OAR.

Evoluție

Revenind la comparație, șoarecele – în acest caz comunitatea clujeană – este un animal aflat în plină evoluție. „La prima dezbatere despre Sopor am fost uimită de cât de mult a crescut interesul și calitatea dezbaterii, deschiderea proprietarilor față de inițiativele primăriei, în comparație cu ceea ce se întâmpla acum zece ani, când organizam dezbateri, de exemplu despre parkingul din Mănăștur, și ne loveam de indiferența sau ostilitatea celor vizați”, spune purtătoarea de cuvânt a Primăriei Cluj-Napoca, Oana Buzatu. „Oamenii și-au schimbat gândirea în ultimii ani. Au fost mulți care au spus «e mai bine așa, fiindcă așa se va face un Andrei Mureșanu nou, nu un Florești». Bineînțeles, sunt și oameni cărora nu o să le convină, unii care au cumpărat terenuri și vor să-și facă ansambluri de P+25 și o să încerce întinderea și presarea la maxim a regulamentelor. Nu poți scoate din ecosistem oamenii care sunt puși numai pe chiverniseală”, a mai spus Oana Buzatu.

Altă evoluție este la nivelul administrației locale, pe post de „creier” al șoricelului, care recunoaște deschis că nu știe clar cum se va derula procesul de mediere cu proprietarii. „Este un proces care nu s-a mai desfășurat în România și nu știm exact calea pe care o va urma. Există modele în alte țări, pe care le vom propune ca bune practici, și ne vom consulta permanent, prin dezbateri publice, cu toate persoanele interesate”, spune Ovidiu Cîmpeanu, directorul Direcției de Dezvoltare Locală din Primăria Cluj-Napoca. Această atitudine, prin care administrația recunoaște nevoia de a învăța, este salutată chiar de șeful OAR.

„Atâta vreme cât primăria înțelege aceasta, cred că lucrurile pot să evolueze bine, depinde și cât sunt dispuși să corecteze și să îndrepte eventualele mici neajunsuri care vor apărea pe parcurs. E foarte greu. Un proces de urbanizare la o scară atât de mare e foarte greu de ținut în mână, atâta vreme cât nu există cineva, iar acel cineva nu poate fi decât administrația publică locală, care să echilibreze interesul privat cu cel public”, explică Alexandru Găvozdea.

Firele călăuzitoare

Pe plan european, există modele bine stabilite în vestul Europei, din care șoricelul Cluj poate alege unul care să îi fie fir călăuzitor.

Astfel, problema principală este amenajarea utilităților publice – bulevarde, alte străzi principale, clădiri cu funcțiuni publice etc. Pentru acestea se poate obține acordul proprietarilor pentru a ceda părți din parcelele deținute, dar, în caz de refuz sistematic, se poate ajunge și la expropriere, metodă care a fost deja aplicată în Cluj-Napoca, cu alte ocazii.

In extremis, li se poate impune chiar o taxă de urbanizare dezvoltatorilor imobiliari, din care să fie finanțate rețelele publice, după cum, la fel de bine, administrația locală și le poate asuma din bugetul propriu, măcar pe cele mai importante, spun specialiștii în urbanism consultați de TR.

„Ideea este că suntem dispuși să găsim soluții noi, pe care le pot propune proprietarii, dezvoltatorii sau oricine altcineva e interesat”, spune și Ovidiu Cîmpeanu. Potrivit acestuia, o idee pentru dezvoltarea cartierului este cea de a se crea asociații ale proprietarilor de parcele. Aceste asociații primesc toate autorizațiile în comun și cedează spațiile necesare pentru utilitățile publice. Apoi, pot contracta un dezvoltator sau pot construi în regie proprie locuințele, în conformitate cu PUZ. La final, profitul este împărțit proporțional de membrii asociației. Mai mulți proprietari s-au arătat deja interesați de constituirea unor astfel de asociații, mai spune reprezentantul primăriei.

Un scenariu asemănător propune și președintele OAR. „Putem să ne imaginăm un caz în care avem un teren foarte mare, pe care l-am compus din foarte multe fâșii de terenuri agricole. Îl compun, îl comasez, trag străzile principale, las o zonă pentru parc, o zonă pentru dispensar, una pentru un centru comercial de cartier sau o școală sau o grădiniță. Tot  ce rămâne parcelez și fac loturi de case sau de blocuri”, spune acesta.

Intervine, însă, o problemă: este imposibil să parcelezi perfect proporțional cu cât a intrat fiecare proprietar în asociere și, atunci, trebuie o compensare. „Aici, trebuie să intervină primăria, ca actor, care să compenseze pierderile. De exemplu, per total zonă, impozitul perceput de primărie este același, dar cei care au primit mai mult ar putea să plătească impozit mai mare, iar cei care au primit mai puțin ar putea să fie scutiți de impozit o anumită perioadă de timp”, exemplifică Alexandru Găvozdea.

18 luni și jumătate

Toate ideile și prevederile care vor constitui Regulamentul PUZ se vor stabili în următoarele 18 luni și două săptămâni. Procedural, explică Ovidiu Cîmpeanu, după ce rezultatele concursului rămân definitive – iar termenul de contestare expiră în 24 octombrie și până acum nu au fost contestații – urmează două săptămâni de discuții între reprezentanții primăriei și cei ai echipei care a câștigat concursul de soluții. După aceste discuții preliminare, urmează una dintre cele mai dificile munci, cea de elaborare a PUZ propriu-zis, cu regulamentul și strategia de implementare, care se va întinde pe 18 luni, potrivit lui Cîmpeanu. Adică, stabilirea firului călăuzitor pentru șoricel.

Ce se știe în mod cert, acum, este că Primăria Cluj-Napoca își asumă proiectele legate de traseul centurii metropolitane și de amenajarea Parcului Est, pentru a spori accesibilitatea și atractivitatea zonei. De asemenea, tot primăria își asumă proiectul privind modernizarea și lărgirea străzii Sopor, care va fi axa centrală a viitorului cartier.

„Principiul fundamental de la care plecăm este că va fi o dezvoltare urbană ordonată, clară, făcută simultan cu dezvoltarea rețelelor de utilitate publică. În rest, suntem dispuși să învățăm și să inovăm, fiindcă mergem pe un drum care nu a mai fost bătut. Avem viziunea, dar drumul parcurs până la implementare nu îl știm”, a subliniat acesta.

În ceea ce privește locuințele sociale, Cîmpeanu spune că acestea se vor regăsi în noul cartier, în măsura în care vor fi prevăzute prin strategia integrată de dezvoltare urbană, la care primăria lucrează împreună cu Banca Mondială și care are un capitol de locuire accesibilă.

Primii pași

Concursul de soluții pentru PUZ Sopor a fost câștigat de Biroul de Arhitectură Asiza, cu o echipă din care face parte și Vlad Rusu, arhitectul care a realizat reabilitarea Palatului Cultural Blaj, lucrare distinsă cu premiul Europa Nostra, în 2017.

Arhitectul atrage atenția că propunerea care a câștigat concursul nu este acum decât atât: o propunere, care enunță principiile urbanistice și ale unui mod de viață asociat cu cartierul. „Sunt pași de urmat, etape de implementat, unde un rol mare are primăria, nu arhitecții”, adaugă acesta. Un prim pas care ar trebui făcut, adaugă arhitectul, este stabilirea foarte clară a conturului zonei, prin hotărâre de consiliu local și a unor constrângeri, precum traseul centurii ocolitoare. Apoi, sunt necesare identificarea și notificarea tuturor proprietarilor, în paralel cu întocmirea unei ridicări topografice, cadastrarea foarte clară a terenurilor, verificarea datelor de proprietate. Toate acestea depind de mai multe instituții/autorități și presupun o mare cantitate de muncă. „Ce se poate face înainte sunt studiile geotehnice, ridicările topografice și întocmirea unui masterplan, care să prezinte direcțiile de dezvoltare și strategiile de implementare”, mai spune Vlad Rusu.

Conceptul: normalitatea

Despre cartierul proiectat, arhitectul spune că acesta este, în primul rând, conceput pentru oameni, astfel încât aceștia să aibă la dispoziție serviciile și amenajările publice la o distanță de 400 de metri, pentru a se încuraja astfel mersul pe jos și utilizarea bicicletei. Blocurile vor fi de patru până la șase etaje, pentru a da o „scară umană” întregului ansamblu.

O a doua idee de bază este încurajarea interacțiunii comunitare.

„Acum, în cartierele noastre toate se petrec după gardul meu, de unde îmi iau mașina și merg în oraș. Spațiile noului cartier sunt gândite să aducă oamenii împreună, să îi facă să interacționeze unii cu alții, deplasându-se pe jos, petrecând timp împreună sau întâlnindu-se unii cu alții, în parcuri, sau alte zone publice”, explică arhitectul.

Tipologiile de locuire sunt și ele amestecate, blocurile alternând cu casele, pentru realizarea unui mixaj între categorii sociale diferite, cu posibilități materiale diferite, fără segregare. „Este un cartier care propune o soluție firească, normală, pentru calitatea locuirii și a vieții”, rezumă Vlad Rusu.

Ca modele urmate în proiectul de cartier, el spune că echipa de arhitecți s-a racordat la principiile orașului tradițional, din țări precum Olanda și Danemarca, cu aplicare pe orașe ca Amsterdam, Copenhaga sau Aarhus.

Premieră națională

Înainte de 1989, în Cluj-Napoca au beneficiat de proiecte unitare, la standardele internaționale ale vremii respective, cartierele Grigorescu și Gheorgheni, dar comparația cu Sopor încetează aici, fiindcă atunci nu exista proprietate privată, iar statul putea impune ce dorea, fără dezbateri.

După 1989, potrivit lui Vlad Rusu, la nivel național, nu au mai fost elaborate asemenea planuri, fiindcă a prevalat „urbanismul de parcelă”, cu rezultatele cunoscute.

Președintele Ordinului Arhitecților din România, Alexandru Găvozdea, confirmă că Sopor este una dintre cele mai importante, dacă nu chiar cea mai importantă, inițiativă de acest fel, ca magnitudine și ca relaționare cu un oraș mare, de după 1989. „Impactul unui asemenea proiect este major, evident. Cred că viziunea și ambiția trebuie să fie dublate neapărat de un angajament consistent al primăriei în a facilita dezvoltarea respectivă. Nu s-a mai făcut așa ceva în România”, a conchis acesta.

[stextbox id=’custom’ caption=’Când va fi gata’]

Când vine vorba de avansarea unor termene la care să fie gata primele locuințe din noul cartier, toți arhitecții și oficialii cu care am stat de vorbă au devenit foarte circumspecți. „E o muncă de pionierat, de aceea estimările de timp nu pot fi relevante”, a spus arhitectul Vlad Rusu. Directorul direcției Dezvoltare Locală din cadrul primăriei, Ovidiu Cîmpeanu, a declarat, reticent, că primele apartamente din cartier ar putea fi înmânate într-un interval între cinci și șapte ani, începând numărătoarea de acum.

Avantajul proiectului câștigător este că el are șapte subzone (unități de vecinătate), care pot fi realizate etapizat, a mai spus Cîmpeanu. Întregul proiect, însă, probabil nu se va finaliza decât peste 25-30 de ani, a adăugat acesta.[/stextbox]